一線城市舊城改造成房企新戰(zhàn)場 核心區(qū)地王頻出

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一線城市舊城改造成房企新戰(zhàn)場

在此背景下，能夠盤活大量存量用地的“舊城改造”模式，開始成為房企競爭的新選擇。

土地稀缺

核心區(qū)域地王頻出

8月25日，北京市土地整理儲備中心公布三宗土地出讓公告，其中包括7月底流拍的朝陽區(qū)孫河BCDE地塊。重新掛出的孫河地塊起始價(jià)從46億元降到42.3億元，下調(diào)3.7億元。即便這樣，起始樓面價(jià)仍處于3.4萬元/平方米的高位。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，綜合考慮多重因素，孫河地塊商品房部分起始樓面價(jià)超過3.4萬元/平方米的水平，甚至有房企測算該地塊起始樓面價(jià)超過3.6萬元/平方米。孫河地塊可算是北京起始樓面價(jià)最貴的地塊。

而日前同樣在北京土地市場“復(fù)出”的華嘉胡同地塊，由于地處核心地段，明顯更受房企歡迎。該地塊在現(xiàn)場競拍階段，經(jīng)過幾大知名房企近200輪激烈競價(jià)后，最終以74.6億元總價(jià)成功出讓，溢價(jià)率110.14%，樓面價(jià)超過9萬元/平方米，并因此成為北京土地市場總價(jià)和單價(jià)的雙料地王。

鏈家地產(chǎn)[微博]市場研究部張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，華嘉胡同地塊之所以受到極大關(guān)注，主要是由于該地塊是極其稀有的北京二環(huán)附近商業(yè)及住宅地塊，緊鄰金融機(jī)構(gòu)云集的金融街(6.53, -0.04, -0.61%)及政府機(jī)關(guān)集中的月壇商圈“高溢價(jià)率成交主要是由于其具備不可復(fù)制的絕版優(yōu)越地理位置”。

不僅僅是北京市場，上海土地市場7月份拍出的單價(jià)地王五里橋項(xiàng)目，同樣位于宅地稀缺的內(nèi)環(huán)位置。該項(xiàng)目扣除配建保障房后項(xiàng)目實(shí)際樓面價(jià)達(dá)到8.55萬元/平方米。此外，上海市即將出讓的董家渡項(xiàng)目地塊也被業(yè)內(nèi)預(yù)測為新的“總價(jià)地王”，該地塊位于外灘，規(guī)劃占地面積16.3萬平方米，地上建筑面積達(dá)70萬平方米，其中住宅占比約為18%。業(yè)內(nèi)預(yù)測，按照該區(qū)域當(dāng)前4萬元左右的樓面價(jià)估算，這一項(xiàng)目成交總價(jià)有可能接近300億元。

CRIC(微博)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2014年上半年經(jīng)營性用地成交總價(jià)和單價(jià)前10名排行榜來看，北上廣深四大一線城市成為地王集中營。該機(jī)構(gòu)分析指出，“一線城市的土地市場，尤其是住宅用地市場，對房企而言，始終是兵家必爭之地”。近兩年全國土地市場“地王”項(xiàng)目中，北上廣深等一線城市的數(shù)量占比高達(dá)71%。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱)分析認(rèn)為，一線城市市場成熟，企業(yè)競爭激烈，地價(jià)遙遙領(lǐng)先于其他城市。隨著城市分化加劇，一線城市和其他城市之間的價(jià)格差距也越來越大。此外一線城市重點(diǎn)區(qū)域推出的土地，往往是高價(jià)地王頻現(xiàn)，如上海的世博會區(qū)域、深圳前海、北京朝陽區(qū)東三環(huán)CBD等核心區(qū)域。

嚴(yán)控指標(biāo)

新增用地日益緊張

不難發(fā)現(xiàn)，一線城市核心地塊尤其是住宅地塊受到追捧的一個(gè)重要原因，是這些地塊往往是“絕版地塊”。四大一線城市對城市核心區(qū)域的供地規(guī)劃都有不同程度的約束，也都對主城區(qū)新增土地供應(yīng)施行總量控制，新增建設(shè)用地指標(biāo)越來越少。

國土部從2014年開始將土地供應(yīng)計(jì)劃下放到地方，不再發(fā)布統(tǒng)一計(jì)劃。但是在2014年工作會議上，國土部要求壓縮東部地區(qū)特別是京津冀、長三角、珠三角三大城市群建設(shè)用地規(guī)模，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設(shè)用地。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這主要是考慮到北京等城市資源環(huán)境承載力已達(dá)到極限，所以土地供應(yīng)計(jì)劃編制方面也給予地方政府一定的彈性空間。

事實(shí)上，北京市國土局早在《北京市2011-2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中就要求，在“十二五”期間，三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應(yīng)住宅用地，四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)適房項(xiàng)目用地。此外，北京還將嚴(yán)格執(zhí)行土地節(jié)約集約利用的控制標(biāo)準(zhǔn)，住宅用地的容積率不得低于1。五年內(nèi)北京將供應(yīng)住宅用地9300公頃，其中保障房共4800公頃，占比超過50%。

除了住宅用地的總量控制，今年8月，有業(yè)內(nèi)消息稱今后北京四環(huán)以內(nèi)將不再批建商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)樓宇的出讓土地建筑面積也不得超過1萬平方米。這意味著，繼之前要求三環(huán)內(nèi)不再供應(yīng)住宅用地的政策后，北京再度提出在四環(huán)以內(nèi)不再供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地。即便是有特殊需求，單個(gè)項(xiàng)目批準(zhǔn)建設(shè)面積不會超過1萬平方米?！?/p>

根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010年以來的4年多時(shí)間里，北京商業(yè)用地成交的主要區(qū)域集中在五環(huán)以外，五環(huán)內(nèi)商業(yè)用地的供應(yīng)比例不到15%。而2014年五環(huán)內(nèi)商業(yè)用地的成交比重更是不足2%。

世邦魏理仕近日發(fā)布研究報(bào)告指出，根據(jù)廣州市房屋管理局官方數(shù)據(jù)，其可利用建設(shè)用地為1772平方公里，至今僅剩90多平方公里尚待開發(fā)。若按廣州目前每年25平方公里的用地速度，所剩增量土地資源將在未來3年內(nèi)消化完畢。同時(shí)，截至2020年，深圳新增可建設(shè)用地僅59平方公里，若按以往土地供應(yīng)速度計(jì)算，單靠增量土地，僅能維持不超過4年的未來土地供應(yīng)。

此外，資料顯示，上海計(jì)劃到2020年的規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模為3226平方公里，這一目標(biāo)將被作為“終極規(guī)模”予以鎖定。全市新增建設(shè)用地年度計(jì)劃在2013年的基礎(chǔ)上逐年遞減，加大新增建設(shè)用地計(jì)劃與集中建設(shè)區(qū)外減量化規(guī)模的關(guān)聯(lián)力度，確?？偭挎i定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，通過存量低效建設(shè)用地盤活和城市更新，優(yōu)化城鄉(xiāng)建設(shè)用地布局和結(jié)構(gòu)；適度降低工業(yè)用地比重。

盤活存量

舊改市場群雄逐鹿

丁祖昱認(rèn)為，上海市的這種“總量控制”政策對上海整體土地市場有至關(guān)重要的意義。他建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注一線城市的存量土地、工業(yè)用地，關(guān)注舊城改造和城中村改造。

與日益稀缺的增量用地不同，一線城市大量的土地資源來源于存量用地。深圳市在2013年的整體土地供應(yīng)中，存量土地接近6成。世邦魏理仕中國區(qū)策略顧問部執(zhí)行董事王廣強(qiáng)認(rèn)為，“在國內(nèi)一線城市，城市更新已成為房地產(chǎn)市場未來重要的發(fā)展方向之一，如何盤活存量土地資源，促進(jìn)舊城改造，是各個(gè)開發(fā)商都需要關(guān)注的重要議題。”

據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有超過30家房企通過舊城改造方式在深圳、北京等城市獲取土地。如華潤、招商、中糧等央企巨頭，還有佳兆業(yè)、京基、金地、星河、卓越等地方民企，這些房企先后加入一線城市的舊改爭奪戰(zhàn)，舊改市場已呈群雄逐鹿局面。

對于一線城市舊城改造市場，王廣強(qiáng)判斷，“目前為止，我們尚未看到任何一家國內(nèi)房企在城市更新領(lǐng)域形成絕對優(yōu)勢。”隨著城市新增土地增速減緩，今后將有更多房企投入舊城改造的業(yè)務(wù)中，市場競爭將越趨激烈，同時(shí)也將影響未來中國的房企發(fā)展格局?！?/p>

“舊改項(xiàng)目具有開發(fā)周期長、資金投入大、利益關(guān)系復(fù)雜等諸多難點(diǎn)。”世邦魏理仕深圳公司策略顧問部董事黃易里認(rèn)為，城市更新對房企的開發(fā)建設(shè)、資金控制等能力有更高的要求與門檻；此外，如何獲得政府支持也是城市更新領(lǐng)域中不可忽視的一環(huán)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對于房地產(chǎn)市場來說，一線城市商業(yè)類、辦公類新增建設(shè)用地減少是必然趨勢，存量土地尤其是工業(yè)用地市場將迎來一系列體制創(chuàng)新，比如工業(yè)用地補(bǔ)繳土地出讓金后轉(zhuǎn)性為商業(yè)用地；工業(yè)用地、集體土地原使用權(quán)人和產(chǎn)權(quán)人參與土地及項(xiàng)目經(jīng)營；因此，也將有更多房地產(chǎn)企業(yè)等市場化主體與存量土地公用權(quán)人展開合作。