“浙江第一豪宅”降價(jià)兩成 拿地王后8年未開(kāi)發(fā)完

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“浙江第一豪宅”降價(jià)兩成

7月29日，杭州限購(gòu)“松綁”第一天，武林壹號(hào)連續(xù)簽約6套千萬(wàn)級(jí)豪宅、當(dāng)日攬金破1.6億元的新聞再一次將這個(gè)曾經(jīng)的地王項(xiàng)目推至風(fēng)口浪尖。相比較，大眾對(duì)此爆發(fā)性業(yè)績(jī)的驚訝，多位市場(chǎng)人士在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)卻依然給出了“解限當(dāng)日杭州豪宅的成交房源基本都是轉(zhuǎn)簽”、“這些只是存量不是增量”、“曇花一現(xiàn)”的負(fù)面判斷。

2006年9月，綠城集團(tuán)聯(lián)手濱江集團(tuán)以36.3億元的總價(jià)在競(jìng)標(biāo)中勝出，將武林壹號(hào)所在地塊—杭汽發(fā)項(xiàng)目收入囊中，樓面價(jià)在當(dāng)時(shí)高達(dá)1.087萬(wàn)元/平方米，成為當(dāng)年名符其實(shí)的“地王”。但實(shí)際上拿地以來(lái)，武林壹號(hào)長(zhǎng)達(dá)8年的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售時(shí)間里，遭遇限購(gòu)政策、市場(chǎng)大環(huán)境低迷，而項(xiàng)目本身高額的開(kāi)發(fā)成本也讓企業(yè)面臨巨大資金壓力，傳聞與質(zhì)疑一直如影隨形。

今年6月末，開(kāi)發(fā)商之一、實(shí)際操盤(pán)方濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在接受媒體專(zhuān)訪時(shí)，也曾提及“資本市場(chǎng)有人不了解實(shí)際情況，以為武林壹號(hào)嚴(yán)重滯銷(xiāo)”的傳聞。而濱江集團(tuán)董事會(huì)秘書(shū)李淵在接受采訪時(shí)，也一再向時(shí)代周報(bào)記者“澄清”武林壹號(hào)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。“

2014年已過(guò)去的前7個(gè)月，武林壹號(hào)銷(xiāo)售成績(jī)驕人，在房產(chǎn)市場(chǎng)平淡的情況下，以近15億元的合同銷(xiāo)售金額榮膺整個(gè)大杭州地區(qū)銷(xiāo)售金額的第一。武林壹號(hào)在杭州無(wú)論是銷(xiāo)售業(yè)績(jī)還是業(yè)界地位都是當(dāng)之無(wú)愧的‘壹號(hào)’，我司對(duì)它至今所取得的成績(jī)相當(dāng)認(rèn)可，而之后的推盤(pán)節(jié)奏也正按照原先的計(jì)劃有條不紊地進(jìn)行著。”李淵稱(chēng)。

地王開(kāi)發(fā)緩慢被迫信托融資

在杭州市拱墅區(qū)湖墅南路，原隸屬于中國(guó)重型汽車(chē)集團(tuán)旗下的杭州汽車(chē)發(fā)動(dòng)廠地塊，如今已經(jīng)成了浙江人口中“第一豪宅”的所在地。用開(kāi)發(fā)商的宣傳語(yǔ)說(shuō)，這里距離杭州市政府250米，距離商業(yè)中心武林廣場(chǎng)500米，具有千年歷史的京杭大運(yùn)河水景資源，坐擁杭州最繁華的武林商務(wù)圈、西湖文化廣場(chǎng)，稀缺性不言而喻。

只不過(guò)，這塊寸土寸金的寶地，卻在拿地后長(zhǎng)達(dá)8年的時(shí)間里尚未開(kāi)發(fā)完畢。“杭汽發(fā)地塊2006年出讓?zhuān)敲爻鲎專(zhuān)S還沒(méi)有搬遷。2009年交地，后來(lái)規(guī)劃調(diào)整，開(kāi)工已經(jīng)到2011年了。”戚金興曾對(duì)此作過(guò)解釋。

當(dāng)年，為了開(kāi)發(fā)杭汽發(fā)項(xiàng)目，綠城集團(tuán)與濱江集團(tuán)還專(zhuān)門(mén)成立了濱綠房地產(chǎn)公司，濱江集團(tuán)持有50%的股份，綠城中國(guó)的控股子公司綠智科技和添惠投資分別持有25%的股份。但是濱綠房地產(chǎn)公司成立之后的4年時(shí)間里，杭汽發(fā)項(xiàng)目一直處于規(guī)劃論證過(guò)程中。直到2010年底，項(xiàng)目規(guī)劃才最后確定。原預(yù)計(jì)2010年10月的開(kāi)工時(shí)間也不得不延期。據(jù)了解，杭汽發(fā)項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)工時(shí)間是2011年4月，比之前預(yù)計(jì)的開(kāi)工時(shí)間晚了半年。

這一所謂的規(guī)劃調(diào)整，實(shí)際上是地塊內(nèi)公建、住宅、幼兒園的位置做調(diào)整，將文暉路的規(guī)劃辦公兼容賓館業(yè)用地與沿湖墅南路一側(cè)的原住宅用地中部分用地進(jìn)行互換。盡管總開(kāi)發(fā)量不變，公建高度由原130米降至110米，但卻拖延了長(zhǎng)達(dá)4年，讓武林壹號(hào)項(xiàng)目錯(cuò)過(guò)了杭州樓市的黃金時(shí)期。

除卻進(jìn)展一拖再拖之外，武林壹號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的巨額資金也對(duì)濱江集團(tuán)及另外兩個(gè)股東綠智科技和添慧投資提出了更高的要求。根據(jù)公開(kāi)資料，開(kāi)工后不久，濱江集團(tuán)及綠智科技和添慧投資便向?yàn)I綠房地產(chǎn)公司注資10億元，濱綠房地產(chǎn)公司注冊(cè)資本由原來(lái)的3.89億元增至13.89億元。

此外，還有數(shù)家銀行和信托資金輸入。時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)，杭汽發(fā)項(xiàng)目所撬動(dòng)的各項(xiàng)貸款共計(jì)42.1億元，超7成為信托貸款，其中國(guó)投信托和興業(yè)國(guó)際信托分別提供信托貸款15.1億元和15億元。而在該項(xiàng)目之前，濱江集團(tuán)的項(xiàng)目很少將信托作為主要的融資通道。然而，相比于信托貸款，銀行的開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模明顯較小，難以滿足武林壹號(hào)項(xiàng)目大量“吸資”的要求，所以實(shí)質(zhì)上，信托融資成為武林壹號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要的融資方式。

值得一提的是，武林壹號(hào)項(xiàng)目的第一筆信托融資，國(guó)投信托所發(fā)的“濱江綠城杭汽發(fā)項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃”已經(jīng)于2013年9月6日到期。據(jù)了解，該項(xiàng)目并未對(duì)外披露預(yù)期收益率情況。不過(guò)，以當(dāng)年房地產(chǎn)信托平均預(yù)期收益10%以及發(fā)行成本的3%計(jì)算，該筆融資到期后至少兌付了本息19億元。

“濱江集團(tuán)的項(xiàng)目之前主要以自有資金開(kāi)發(fā)，會(huì)有少量的銀行開(kāi)發(fā)貸，但杭汽發(fā)項(xiàng)目的資金量需求遠(yuǎn)大于其他項(xiàng)目，銀行的開(kāi)發(fā)貸款在2011年也出現(xiàn)收縮，杭汽發(fā)項(xiàng)目就不得不考慮信托融資了。”一位信托分析師曾指出，“目前看來(lái)，武林壹號(hào)的資金回籠還行，不過(guò)回籠的資金既要支撐開(kāi)發(fā)的后續(xù)投入，又要兌付即將到期的貸款，資金回籠的速度要求就更高了。”

如今，根據(jù)濱江集團(tuán)2013年年報(bào)顯示，截至2013年12月31日，武林壹號(hào)項(xiàng)目累計(jì)實(shí)際投入金額已近50億元，而該項(xiàng)目的計(jì)劃投資總額則超過(guò)110億元。

然而，一方面是項(xiàng)目進(jìn)展緩慢、資金大量投入，另一方面自武林壹號(hào)開(kāi)工后的2011年起，較差的市場(chǎng)環(huán)境也讓開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)歷考驗(yàn)。

根據(jù)公開(kāi)資料，雖然濱江集團(tuán)2013年的營(yíng)收大增61.9%，但其凈利潤(rùn)僅由12.65億元增至14.10億元，同比微增11.39%，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率僅為30.02%，較2012年同期下降15.13%。而實(shí)際上，2011年開(kāi)始，濱江集團(tuán)無(wú)論毛利率、凈利率均一路走低。與此同時(shí)，短期償債壓力自2012年起開(kāi)始走高，凈負(fù)債率則始終維持在90%左右的高位。此外，根據(jù)濱江集團(tuán)2013年財(cái)報(bào)，其存貨價(jià)值為301億元，是其營(yíng)收103億元的近3倍，去庫(kù)存壓力巨大。

中信建投證券分析師蘇雪晶近期在點(diǎn)評(píng)濱江集團(tuán)2014年一季報(bào)時(shí)稱(chēng)，“資金方面，由于2013 年公司拿地支出增加，項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)工節(jié)奏，而一季度銷(xiāo)售回款低于預(yù)期，公司2014 年末一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債和短期借款之和與貨幣資金的比重達(dá)到3.8，短期償債壓力較大。長(zhǎng)期財(cái)務(wù)杠桿來(lái)看，公司凈負(fù)債率較2012 年略有下降，但仍維持在90%左右的高位，財(cái)務(wù)狀況仍需銷(xiāo)售提速來(lái)改善。”

不過(guò)，盡管已經(jīng)錯(cuò)過(guò)最好時(shí)機(jī)，機(jī)構(gòu)方面對(duì)交付期將近的武林壹號(hào)改善濱江集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況抱有期待。分析師蘇雪晶便在其研報(bào)中指出：“高端項(xiàng)目武林壹號(hào)也有望趕在年底前部分交付，公司利潤(rùn)率持續(xù)下行的狀態(tài)有望在今年改善。”

開(kāi)賣(mài)近兩年均價(jià)下調(diào)27.5%

今年以來(lái)，濱江集團(tuán)一直面臨利潤(rùn)下行，自身要求加快資金回籠的需求，為了改善這種狀況，武林壹號(hào)項(xiàng)目被寄予了厚望。然而，武林壹號(hào)項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況一直難以提振，因而成為濱江集團(tuán)的一塊心病。

由9幢豪華精裝修住宅、1幢超五星級(jí)四季酒店和2幢四季公寓組成的武林壹號(hào)項(xiàng)目，2012年12月6日首次開(kāi)盤(pán)，推出了7號(hào)樓的66套房源，戶型分別為235平方米和290平方米兩種“小戶型”。

根據(jù)當(dāng)時(shí)濱江集團(tuán)銷(xiāo)售人員對(duì)外宣傳稱(chēng)，2012年，武林壹號(hào)首次開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，7號(hào)樓的住宅中近80%已由意向客戶預(yù)約，這部分客戶當(dāng)天基本前來(lái)支付了定金。有人當(dāng)時(shí)按照單套房源定金200萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，曾稱(chēng)7號(hào)樓首日開(kāi)盤(pán)吸金將超過(guò)10億元。

不過(guò)，媒體卻在開(kāi)盤(pán)之后的2013年1月30日查詢(xún)杭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，武林壹號(hào)首批推出的66套住宅在當(dāng)時(shí)實(shí)際銷(xiāo)售量?jī)H為37套，尚有29套待售，并未達(dá)項(xiàng)目方所稱(chēng)的80%那么樂(lè)觀。在66套首批房源后的2013年3月26日，武林壹號(hào)再次推出5號(hào)樓、6號(hào)樓共105套房源，戶型有448平方米、560平方米和640平方米三種。時(shí)代周報(bào)記者查詢(xún)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至目前，首次開(kāi)盤(pán)的7號(hào)樓基本售罄，66套房源中僅剩下1套待售；但是5號(hào)樓、6號(hào)樓已售房源則分別為8套和17套，可售套數(shù)分別為37套和43套。而根據(jù)濱江集團(tuán)2013年財(cái)報(bào)顯示，截至2013年12月31日，武林壹號(hào)項(xiàng)目的存貨價(jià)值高達(dá)49億元。

今年3月份，武林壹號(hào)1號(hào)樓加推166套房源，主力戶型為318平方米的中間套和334平方米的邊套，四房?jī)蓮d帶保姆房的經(jīng)典戶型，作為整個(gè)項(xiàng)目最后的300平方米級(jí)“小戶型”面世，根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至目前已銷(xiāo)售64套，可銷(xiāo)售套數(shù)則為102套。不過(guò)，有市場(chǎng)人士猜測(cè)，武林壹號(hào)1號(hào)樓之所以取得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，是因?yàn)槠浯蠓祪r(jià)取得的。有媒體指出，自2012年底推盤(pán)以后，武林壹號(hào)的成交均價(jià)便一路走低。根據(jù)目前公開(kāi)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，武林壹號(hào)的月成交均價(jià)為80026元/平方米，2013年1月，武林壹號(hào)的成交均價(jià)下調(diào)為73435元/平方米，下滑幅度達(dá)8%； 2013年1月29日當(dāng)天，武林壹號(hào)的成交均價(jià)為69564元/平方米，比當(dāng)月成交均價(jià)還要低5%；2014年第一季度，武林壹號(hào)共售出37套，合同金額6.99億元，銷(xiāo)售均價(jià)約為5.80萬(wàn)元/平方米，武林壹號(hào)開(kāi)賣(mài)接近兩年時(shí)間，銷(xiāo)售均價(jià)下調(diào)27.5%。盡管濱江集團(tuán)方面從未正面回應(yīng)過(guò)市場(chǎng)普遍的“降價(jià)”猜測(cè)，但實(shí)際上武林壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理稅國(guó)珊在今年早些時(shí)候接受媒體采訪時(shí)間接承認(rèn)過(guò)價(jià)格調(diào)整對(duì)于撬動(dòng)武林壹號(hào)銷(xiāo)售的作用。她當(dāng)時(shí)說(shuō)：“不難看出，首次7號(hào)樓開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)對(duì)外宣稱(chēng)是76000元/平方米，而1號(hào)樓我們更多強(qiáng)調(diào)的是5萬(wàn)元/平方米的起價(jià)，在價(jià)格的推廣和傳播中，側(cè)重點(diǎn)有了一個(gè)變化。1號(hào)樓因?yàn)槠饍r(jià)1500萬(wàn)元，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，吸引力還是非常大的。”

濱江集團(tuán)董秘李淵在接受時(shí)代周報(bào)記者電話采訪時(shí)對(duì)武林壹號(hào)的銷(xiāo)售狀況作出了回應(yīng)，他稱(chēng)：“首次推盤(pán)的7號(hào)樓戶型相對(duì)較小，所以去化特別快，目前基本已經(jīng)售罄；而后期推出的5號(hào)樓、6號(hào)樓，這一批躍層戶型總價(jià)比較高，去化的確沒(méi)有像200多平方米的戶型那么快。今年我們又推出了1號(hào)樓，310平方米左右的總價(jià)可覆蓋的范圍相對(duì)又會(huì)比較廣。銷(xiāo)售這塊主要受限于戶型和總價(jià)，金字塔尖的客戶肯定沒(méi)有那么多。”

“ 當(dāng)然，如果放在五六年前，整個(gè)市場(chǎng)處于比較亢奮的階段，也不排除一開(kāi)盤(pán)就售罄的可能。但是我們?cè)谧稣麄€(gè)產(chǎn)品的過(guò)程中，市場(chǎng)也在發(fā)生變化，包括高凈值客戶也開(kāi)始多方比較，他們的選擇也會(huì)更謹(jǐn)慎，所以去化周期也會(huì)相對(duì)比較長(zhǎng)。”但是他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，在濱江內(nèi)部對(duì)于武林壹號(hào)的銷(xiāo)售狀況還是比較肯定，“總的來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售狀況符合我們的預(yù)期。”

簽約6套豪宅僅是“曇花一現(xiàn)”

盡管一再?gòu)?qiáng)調(diào)對(duì)武林壹號(hào)這一類(lèi)高附加值產(chǎn)品做好了銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)的心里準(zhǔn)備，濱江集團(tuán)對(duì)于7月29日杭州限購(gòu)“松綁”對(duì)其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升還是充滿期待。

“限購(gòu)放開(kāi)以后，我們也覺(jué)得，這是對(duì)市場(chǎng)信心的提升。另一方面，對(duì)于銷(xiāo)售，濱江集團(tuán)也為一些高端客戶掃除了購(gòu)買(mǎi)的障礙。所以我們對(duì)武林壹號(hào)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)提升信心比較足。”李淵稱(chēng)。

不過(guò)，相比較企業(yè)對(duì)于此次限購(gòu)“松綁”所賦予的期待，一些市場(chǎng)分析人士則抱以較為冷靜的態(tài)度。針對(duì)武林壹號(hào)在限購(gòu)當(dāng)天連續(xù)簽約6套千萬(wàn)級(jí)豪宅，其中包括一套555平方米頂層邊套躍層戶型，總價(jià)高達(dá)4985萬(wàn)元的豪宅，有杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，“高端豪宅的客戶關(guān)系維護(hù)需要做得非常到位，此次成交的房源多是之前就已經(jīng)線下談好，只待正式轉(zhuǎn)簽，因此解限當(dāng)日，杭州豪宅的成交房源基本都是轉(zhuǎn)簽的”。

“當(dāng)天售出的武林壹號(hào)1號(hào)樓頂樓500平方米樓王豪宅，業(yè)主早在今年上半年就已看上這套總價(jià)近5000萬(wàn)元的豪宅。之前受“限購(gòu)”所困，未能及時(shí)網(wǎng)簽。在得知解限消息后，他特意從外地飛回杭州下單轉(zhuǎn)簽，并且一次性全額付款。”上述人士稱(chēng)。

易居（中國(guó)）高級(jí)分析師薛建雄向時(shí)代周報(bào)記者分析稱(chēng)：“所謂的案例有特殊情況，我們需要看的是總量問(wèn)題。售樓處原本在談的客戶，可能之前需要注冊(cè)公司，或者用親戚名義購(gòu)買(mǎi)，但是限購(gòu)取消之后，客戶直接可以購(gòu)買(mǎi)，但這僅僅只是個(gè)案，并不代表總量會(huì)大幅上漲。一個(gè)月內(nèi)談的單子，可能在一天之內(nèi)全部簽約，甚至可能是昨天、前天簽約，為了新聞宣傳需要而說(shuō)成是限購(gòu)取消當(dāng)天。這個(gè)不能簡(jiǎn)單做比較，就像樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)第一天賣(mài)出200套，但是剩下半年卻只賣(mài)出100套，不可能按照開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的業(yè)績(jī)來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)一年的業(yè)績(jī)。”

“所謂放開(kāi)的領(lǐng)域，其實(shí)依然是瓶頸。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)整體不好，房?jī)r(jià)下跌，最不會(huì)買(mǎi)房的就是富人，因?yàn)樗蝗狈孔?。?jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，受影響最大的是富人，他們生意不好做。政策放開(kāi)的地方，其實(shí)是房地產(chǎn)市場(chǎng)最不好的地方，所以并不會(huì)一下子變好。”薛建雄稱(chēng)。

根據(jù)同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者提供的數(shù)據(jù)，截至6月30日，杭州（含蕭山、余杭）商品住宅存量1151.94萬(wàn)平方米，3個(gè)月移動(dòng)存銷(xiāo)比已達(dá)24.75個(gè)月，且?guī)齑娈?dāng)中高端比例占比較大。

另一位不愿具名的分析師甚至向時(shí)代周報(bào)記者分析，武林壹號(hào)此次爆發(fā)性的業(yè)績(jī)僅僅只是“曇花一現(xiàn)”。該人士稱(chēng)，“從營(yíng)銷(xiāo)策略上講，迎合政策現(xiàn)在把量放出來(lái)，對(duì)于市場(chǎng)有一個(gè)明確的利好信號(hào)。我覺(jué)得對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)來(lái)講是短期的、曇花一現(xiàn)，也就是這一兩周的事情。整個(gè)區(qū)域還是有一個(gè)比較大的去化壓力，也不會(huì)因?yàn)檎叩恼{(diào)整，整個(gè)高端市場(chǎng)就有比較大的變化。”

此外，此前曾有消息稱(chēng)武林壹號(hào)預(yù)計(jì)將于今年年底，迎來(lái)B區(qū)塊7號(hào)樓的房源交付，這將是武林壹號(hào)的首批交付房源。不過(guò)，李淵對(duì)此消息予以否認(rèn)，武林壹號(hào)首期交付或?qū)⑼涎又撩髂辍?/p>