房企代收費用 發(fā)票開具有講究

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　　房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售房屋時往往要代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取一些款項，如房屋維修基金、有線電視安裝費等。對于開發(fā)企業(yè)代收款項應(yīng)不應(yīng)該繳稅的問題，一些企業(yè)并不太明白。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收款項的涉稅處理，應(yīng)根據(jù)不同稅種的具體規(guī)定和款項代收的具體方式來進行具體分析。

　　下面，用一實例來說明這個問題：

　　A房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年取得售房收入5800萬元，其中，含用電視臺票據(jù)代收有線電視安裝費10萬元。另外，其他應(yīng)付款賬簿記載著用房地產(chǎn)開發(fā)公司的售房發(fā)票為市建委代收的房屋維修基金145萬元和用供暖公司的發(fā)票代收的取暖費90萬元。

　　營業(yè)稅

　　《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：（一）由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費；（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；（三）所收款項全額上繳財政?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2004〕69號）規(guī)定，住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)公司代收的款項，除住房專項維修基金和符合規(guī)定條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費外，其他一切代收款項無論如何核算，均應(yīng)并入收入額計算應(yīng)納營業(yè)稅。如上例，A房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年營業(yè)稅計稅金額應(yīng)為5900萬元（5800+10+90）。

　　企業(yè)所得稅

　　《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。另外，《發(fā)票管理辦法實施細(xì)則》第三十三條規(guī)定，填開發(fā)票的單位和個人必須在發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)確認(rèn)營業(yè)收入時開具發(fā)票。未發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)一律不準(zhǔn)開具發(fā)票。從上述兩條規(guī)定來看，房地產(chǎn)開發(fā)公司代收的款項只有同時具備以下兩個條件，才可以不確認(rèn)為銷售收入：一是未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)；二是由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的。否則，一律視為企業(yè)的銷售收入進行所得稅處理。如上例中A房地產(chǎn)開發(fā)公司為供暖公司代收的取暖費90萬元，因未納入所銷售的房屋價內(nèi)并且使用的是委托方提供的票據(jù)，這筆款項可以不確認(rèn)為開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入。而為市建委代收的房屋維修基金145萬元使用了代收企業(yè)的發(fā)票，為電視臺代收的有線電視安裝費10萬元納入了所銷售的房屋價內(nèi)，這兩筆均應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)為開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入進行所得稅處理。

　　土地增值稅

　　《土地增值稅暫行條例》第五條，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》第五條規(guī)定，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

　　按照上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時，對代收款項的土地增值稅處理，與企業(yè)所得稅的處理相似：如果代收費用是記入房價中向購買方一并收取的，應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計征土地增值稅。同樣，上例中A房地產(chǎn)開發(fā)公司為供暖公司代收的取暖費90萬元，因未納入所銷售的房屋價內(nèi)并且使用的是委托方提供的票據(jù)，這筆款項可以不確認(rèn)為開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入。而為市建委代收的房屋維修基金145萬元使用了代收企業(yè)的發(fā)票，為電視臺代收的有線電視安裝費10萬元納入了所銷售的房屋價內(nèi)，這兩筆均應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)為開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入進行土地增值稅處理。