房價究竟誰決定？成本定價是個夢

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 　　在這個有房子才有安全感的時代，房價一直是市民熱議的話題，很多人認(rèn)為房價是“炒”上來的，那房價到底是由誰決定？成本定價是否是個夢呢？
　　
　　房價慣性、地價、供需關(guān)系是影響房價的主要因素，其中房價自身的貢獻(xiàn)度最大，達(dá)到70%；其次是銷竣比對房價的影響，再就是地價，兩者加起來對房價波動的貢獻(xiàn)達(dá)到近30%，但地價的貢獻(xiàn)不足10%。
　　
　　一套房子究竟該值多少錢？
　　
　　如果是場拍賣，且無底價，第一個出價的人舉出1元的牌子也可以；如果是個農(nóng)民工，會盤算下這房子在農(nóng)村建要花多少錢；如果是個中介，會把戶型、區(qū)域說得天花亂墜再估出個高價；如果是個土豪，眼睛眨也不眨，就把支票砸過來了……
　　
　　可見，不同的個體，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不一樣，角色不一樣，處在不同的情境中，都會報出不同的價格。最終，眾多的買賣雙方圍繞供需討價還價，形成一個市場，最終形成一個基準(zhǔn)價格。
　　
　　房子本只是鋼筋水泥加磚頭，但在市場經(jīng)濟(jì)中，房子并不只是房子。價格很容易形成，但房子到底是如何定價的呢？回答此問題，必須從房地產(chǎn)的屬性這一源頭出發(fā)。
　　
　　房地產(chǎn)區(qū)別于一般物品，具備兩重屬性，即商品屬性和資產(chǎn)屬性。其中，商品屬性還可以再細(xì)分，一是自然屬性，即房子用來住，體現(xiàn)出使用價值；二是社會屬性，即房子可以買賣和出租，體現(xiàn)為價值。
　　
　　商品屬性之一：成本定價是個夢
　　
　　倘若按馬克思的勞動價值論來給房地產(chǎn)定價，那么“天下寒士”將“俱歡顏”了。
　　
　　因?yàn)閯趧觾r值論要旨是凝結(jié)在物品中的勞動，價值圍繞使用價值。簡化為成本定價，也就是房價以鋼筋水泥加磚頭的價格來計算。
　　
　　但這樣的話，即便北上廣深一線城市新建住宅的建筑安裝成本最高也不超過2000元/平方米，而且這些年來增幅并不明顯，至于中西部就更低了。當(dāng)然還有建房子的土地，好比生產(chǎn)面包的面粉。
　　
　　不過，即便算上地價、開發(fā)費(fèi)用等，開發(fā)商合理的利潤率，房價也不會高到哪里去，房地產(chǎn)就不會成為一個主要的社會矛盾了。
　　
　　但作為一種人類生活必需品，商品住宅的價格真的可以超出成本很多倍，像奢侈品一樣嗎？顯然不是，除非稀有的北京四合院、上海市區(qū)的民國別墅。
　　
　　商品屬性之二：提折舊就是書呆子
　　
　　如果用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求關(guān)系來給房地產(chǎn)定價，就會發(fā)現(xiàn)供不應(yīng)求之時，房價就會上漲，供過于求之時，房價就會下跌。
　　
　　現(xiàn)實(shí)中，商品住宅供給加大或者庫存增加確實(shí)會影響到房價，譬如2014年3月末，杭州為了托市，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門竟然修改了房屋的庫存數(shù)量，從11萬套減少到7萬套。
　　
　　只是，理論畢竟只是理論，現(xiàn)實(shí)中還要更復(fù)雜，每一套房子都有大小、戶型差異，而商品住宅的開發(fā)售賣周期較長，很難像教科書上一般商品那樣迅速出清。因而供需關(guān)系只是決定房價的一個重要要素，但不是最重要的。
　　
　　也有人會用租金回報率來測算房價，但實(shí)際上這有點(diǎn)類似雞和蛋的關(guān)系，上海商品住宅一般租金回報在1%~2%，假如合理值在5%~8%，又怎么能說是作為分子的租金低了，還是作為分母的房價高了呢？
　　
　　此外，既然是商品，房屋作為固定資產(chǎn)，那么房價估算是要計算折舊的，但在現(xiàn)實(shí)中，提折舊勢必要被笑話為書呆子。
　　
　　所以，用商品屬性來分析房價還是有些蒼白的。
　　
　　資產(chǎn)屬性：理論很簡單，實(shí)際很復(fù)雜
　　
　　既然商品屬性說服力不濟(jì)，我們來把房子看為一種資產(chǎn)來定價。
　　
　　資產(chǎn)的價格是如何決定呢？比物品、商品定價分析起來都要復(fù)雜得多，盡管基本思想就一句話——資產(chǎn)價格等于未來收益的預(yù)期折現(xiàn)，具體方法就是用無風(fēng)險的收益率去折現(xiàn)資產(chǎn)的未來收益。
　　
　　資產(chǎn)定價方法主要有均衡定價和套利定價，理論一直在發(fā)展，近些年來引入行為金融學(xué)，但仍然不盡完美。
　　
　　我們先以股票定價為例，表象是市場上買的人與賣的人數(shù)量對比來決定，可以理解為供給和需求關(guān)系；但實(shí)質(zhì)上，是基于預(yù)期收益率來定價的，買的人預(yù)期未來會上漲，賣的人則預(yù)期未來會下跌。
　　
　　那么這個預(yù)期是如何產(chǎn)生的呢？我們必須要引入時間框架了，短期可能是因?yàn)橥粊淼睦煤屠钕?，中期可能是基于技術(shù)分析而波段操作，長期可能是基于股票背后的企業(yè)盈利改善或者行業(yè)基本面發(fā)生變化等因素。
　　
　　至于預(yù)期收益率的高低，一是要取決于無風(fēng)險的收益率，二是取決于不確定性的程度，通俗言之即是高風(fēng)險高回報。
　　
　　對于房地產(chǎn)而言，資產(chǎn)定價理論上是一樣的，但實(shí)際上考慮的比股票還要復(fù)雜些，一是交易環(huán)節(jié)比股票復(fù)雜，這個無需多言；二是標(biāo)準(zhǔn)化程度差異，即前述的戶型、位置差異等，三是信息不對稱，股市信息相對充分且快速流通，而房地產(chǎn)信息不對稱要嚴(yán)重得多；四是流動性弱于股市，房地產(chǎn)區(qū)域性劃分嚴(yán)重，而股市不存在跨區(qū)域問題；五是房價定價中還涉及土地的資產(chǎn)定價；六是目前城市住宅70年的產(chǎn)權(quán)期限也在影響定價。
　　
　　很復(fù)雜吧，但在現(xiàn)實(shí)中，第一財經(jīng)日報發(fā)現(xiàn)，無論是地產(chǎn)商賣新房，二手房買賣，定價又似乎沒這么復(fù)雜。尤其是產(chǎn)權(quán)期限剩余期并不重要，一方面大家都想著離到期還很遙遠(yuǎn)，那是后代人的事；另一方面又在賭政府勢必要延續(xù)產(chǎn)權(quán)期限。
　　
　　房價究竟誰決定？
　　
　　說來真讓人遺憾，雖然筆者把房地產(chǎn)的定價機(jī)制簡潔到二重性，但一套房子究竟定價多少是合適的仍是件困難的事。那好，就把這個問題拋給市場去解決吧，市場博弈自然產(chǎn)生價格，但這個價格又是不均衡的，于是價格起伏波動，產(chǎn)生了復(fù)蘇-繁榮-衰退-蕭條的周期循環(huán)。
　　
　　最后，說點(diǎn)有趣的，筆者翻了很多學(xué)術(shù)論文，有個研究可供參考。重慶工商大學(xué)管理學(xué)院副教授黃居林在一篇論文中模型檢驗(yàn)后指出，“房價慣性”及供求失衡是房價上漲的關(guān)鍵因素。
　　
　　什么是房價慣性？形成房價慣性的因素很多，包括：對房價上漲的一致預(yù)期及對政策的信心不足，存在不斷誘發(fā)房價上漲的諸多刺激因素，存在政府和開發(fā)商等推動房價、地價上漲的動力機(jī)制等。
　　
　　似乎有點(diǎn)難理解，我們看下這篇論文的論證細(xì)節(jié)：如果地價走高，房價將得到快速響應(yīng)，并在第七季度達(dá)到最高點(diǎn)，即地價對房價的沖擊具有顯著的促進(jìn)作用和較長的持續(xù)效應(yīng)。此外，房價對來自銷竣比的沖擊在前幾季度也快速響應(yīng)，并在第六季度達(dá)到最大。
　　
　　總而言之，房價慣性、地價、供需關(guān)系是影響房價的主要因素，其中房價自身的貢獻(xiàn)度最大，達(dá)到70%；其次是銷竣比對房價的影響，再就是地價，兩者加起來對房價波動的貢獻(xiàn)達(dá)到近30%，但地價的貢獻(xiàn)不足10%。至于前文所談的商品屬性中的房屋造價對房價的影響微乎其微。
　　
　　房價慣性推動房價上漲，雖然這聽起來有點(diǎn)像拉著自己的頭發(fā)離開地面一樣難以理解，但低頭一想，好比股價，強(qiáng)者恒強(qiáng)，路徑依賴，這一切不正是人的動物精神所推動的嗎？換作房價，難道不也是這樣嗎？