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2015房估經(jīng)營與管理要點(diǎn)：蒙特卡洛模擬法
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不確定因素是不可避免地存在著的，但是它們的變化是有一定規(guī)律的，并且是可以預(yù)見的。對(duì)其進(jìn)行模擬，通過大量統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)，可以使之盡可能接近并反映出實(shí)際變化的情況。蒙特卡洛法能夠隨機(jī)模擬各種變量問的動(dòng)態(tài)關(guān)系，解決某些具有不確定性的復(fù)雜問題，被公認(rèn)為是一種經(jīng)濟(jì)而有效的方法。蒙特卡洛模擬法的實(shí)施步驟一般分為三步：
（1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布。
?。?）通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布。為此可使用隨機(jī)數(shù)或直接用計(jì)算機(jī)求出隨機(jī)數(shù)。
?。?）反復(fù)重復(fù)以上步驟，進(jìn)行多次模擬試驗(yàn)，即可求出開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。
蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析法的要點(diǎn)是需要準(zhǔn)確估計(jì)各因素的變化范圍以及各因素變化的概率，這是保證分析結(jié)果準(zhǔn)確的前提，而這一點(diǎn)在實(shí)際評(píng)估中，當(dāng)市場(chǎng)資料不完整時(shí)又是較困難的。因此，在房地產(chǎn)評(píng)估中，有些學(xué)者認(rèn)為它雖然在理論上較完善，但是實(shí)用性不強(qiáng)，因而對(duì)其持否定態(tài)度。但從國外近十幾年房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展情況來看，由于計(jì)算機(jī)的大量使用和在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的信息收集、分析、處理、預(yù)測(cè)等方面所作的大量研究，使在實(shí)際評(píng)估中運(yùn)用蒙特卡洛模擬技術(shù)，分析開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)已相當(dāng)普遍。
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