2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)：收益法的理論分析

　　一、收益法的定義和問(wèn)題的提出

　　1、定義

　　收益法是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，即房地產(chǎn)的價(jià)值是未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和。①

　　2、普遍適用的收益法原理

　　將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購(gòu)買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來(lái)的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)在有一貨幣額可以與此凈收益的折現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。②

　　3、分析P= A/r[1-（1+r）-n]模式應(yīng)用產(chǎn)生的問(wèn)題

　　評(píng)估實(shí)踐上，數(shù)學(xué)模式P= A/r[1-（1+r）-n]應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)成立的基本條件是：能夠持續(xù)地均衡地獲取穩(wěn)定的投資收益率。但事實(shí)上當(dāng)n趨向于長(zhǎng)周期時(shí)如50年期時(shí)，r、A無(wú)法同時(shí)實(shí)現(xiàn)持續(xù)地而且穩(wěn)定的收益率。在一個(gè)長(zhǎng)的周期內(nèi)，在空置率居高不下時(shí)，凈租金收益以同樣持續(xù)地獲取復(fù)利運(yùn)行，則是不可想象的。同時(shí)產(chǎn)品生命周期理論、房地產(chǎn)周期價(jià)值理論（長(zhǎng)周期、中周期、短周期）、房地產(chǎn)投資周期理論、邊際效益遞減規(guī)律都使數(shù)學(xué)模式P= A/r[1-（1+r）-n]應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)成立的基本條件在理論上和實(shí)踐上落空。

　　認(rèn)為此理論模式是正確的辯護(hù)可能是：有必要進(jìn)行一定的理論約束和修正，n應(yīng)當(dāng)縮短歷史收益期限，r一般不可能持續(xù)地在高水平上運(yùn)行，但是可以持續(xù)地在低水平上運(yùn)行。對(duì)于高低不平的收益率情況，從數(shù)學(xué)上可以進(jìn)行平均化的處理。這樣的理解是正確的嗎？就定義與原理本身而言似乎沒(méi)有什么問(wèn)題。但是存在的問(wèn)題得不到解決，理論上的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》與《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》在收益法的運(yùn)用時(shí)是否扣除折舊的矛盾理念；現(xiàn)狀是收益的準(zhǔn)確計(jì)算和資本化率的求取及預(yù)期模型的判斷選擇這三根支撐收益法應(yīng)用的支柱無(wú)一牢固。那么我們就可提出疑問(wèn)：收益法理論上可靠嗎？究竟怎樣正確使用收益法呢？

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