2015房估案例與分析考點：房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押人不履行債務時，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。也就是說，貸款的取得是以具有足夠抵押價值的房地產(chǎn)設定抵押為前提。抵押房地產(chǎn)包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)抵押價值是假設債務履行期屆滿債務人不能履行債務，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。

根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》，房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。

房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機構進行評估；商業(yè)銀行按照公正、公開、透明的原則，擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)估價機構；商業(yè)銀行在對已抵押房地產(chǎn)市場價格變化實施監(jiān)測時，可以委托房地產(chǎn)估價機構定期或者在市場價格變化較快時，再次評估房地產(chǎn)抵押價值；處置抵押房地產(chǎn)前，應當委托房地產(chǎn)估價機構評估公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由。

房地產(chǎn)抵押估價，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、估算和判定的活動。

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》6.4.2條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。”這里定義的“抵押價值”等同于市場價值。

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