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房地產估價師案例與分析復習要點:有效毛收入
【提問】
收益法我自認為學得還可以,我非常知道潛在毛收入和有效毛收入之間的換算關系,就是說有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+押金保證金利息收入或自動投幣機收入
我現在要問的就是,許多案例直接上來就求有效毛收入,從未考慮過押金保證金利息收入,但是卻考慮了出租率,所以我要問的就是你要按從潛在毛租收入中過濾的話,是應該減損失加利息收入的,但人家現在案例又明確說了是有效毛收入,那較真兒的話,有效毛收入這個概念本身就已經減了該減的、加了該加的,按理兒說出租率、收租損失、利息收入全不該考慮,可問題是它現在只考慮該減掉的出租率,確不考慮額外的押金利息收入?
您明白了我好郁悶的地方了嗎?學這個破案例,是歷史上最折磨人的一門課了。我去年感覺自己得有七十多分,結果出來了成績是58分,到現在都吐血,而且去年題真的很簡單,沒有通過太失敗了!
【回答】學員bisheng1977,您好!您的問題答復如下:
您好,1、押金或保證金的利息收入一般會隨房產租賃發(fā)生,所以出租的收益性房地產估算其凈收益均應考慮這部分收入。
2、計算公式為:有效毛收入=(潛在毛租金收入+押金或保證金的利息收入等其他收入)*(1-空置和收租損失率)
★問題所屬科目:房地產估價師—房地產估價案例與分析
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