房地產(chǎn)估價(jià)師答疑板精華——房地產(chǎn)的價(jià)值

　　【提問(wèn)】1、教材284頁(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊房屋的重置價(jià)格中已包含土地的重置價(jià)格，為什么還要單獨(dú)計(jì)算土地價(jià)格？

　　2、答案土地的價(jià)格＝6000×2000×6%/【1－（1/1.06）40】/6%×【1－（1/1.06）33】不明白？教材中哪有這方面的解釋？

　　【回答】學(xué)員9010290，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　1、房屋重置價(jià)指的是政府部門(mén)按期公布的價(jià)值，指的是全新建筑物的價(jià)格

　　本題沒(méi)有“房屋重置價(jià)”這個(gè)名詞。

　　2、這里是兩個(gè)步驟綜合在一塊的列式，6000×2000×6%/【1－（1/1.06）40】——計(jì)算的是40年土地使用權(quán)年限的年收益額A，

　　A×1/6%×【1－（1/1.06）33】——計(jì)算的是33年土地使用權(quán)的價(jià)值

　　這個(gè)列式合在一塊的意思是，按題目給出的40年土地使用權(quán)的價(jià)格，在折現(xiàn)率6％的情況下，來(lái)求取33年土地使用權(quán)的價(jià)值

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　【追問(wèn)】1問(wèn)已知該類房屋的重置價(jià)格（含使用權(quán)年限為40年的土地價(jià)格）為每平方米建筑面積3000元，這不是房屋的重置價(jià)嗎？怎么說(shuō)本題沒(méi)有“房屋重置價(jià)”這個(gè)名詞呢？

　　2問(wèn)【教師278回答】“這里是兩個(gè)步驟綜合在一塊的列式，6000×2000×6%/【1－（1/1.06）40】——計(jì)算的是40年土地使用權(quán)年限的年收益額A，

　　A×1/6%×【1－（1/1.06）33】——計(jì)算的是33年土地使用權(quán)的價(jià)值

　　這個(gè)列式合在一塊的意思是，按題目給出的40年土地使用權(quán)的價(jià)格，在折現(xiàn)率6％的情況下，來(lái)求取33年土地使用權(quán)的價(jià)值“土地的重置價(jià)為什么會(huì)這樣用計(jì)算，教材哪有這方面的講解 ，急急謝謝

　　3、不是已知10年10月1日土地單價(jià)為6000元/每平方，重置價(jià)就是6000*2000唄我錯(cuò)在哪？

　　【回答】您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　1、房屋重置價(jià)是專用名詞，具體意思前面已經(jīng)給您解析

　　2、該類房屋的重置價(jià)格（含使用權(quán)年限為40年的土地價(jià)格）——題目已經(jīng)解析了，這是全新房地產(chǎn)的價(jià)格，即：建筑物的重置成本+土地使用權(quán)（40年）的價(jià)格

　　房屋的重置價(jià)格中已包含土地的重置價(jià)格，為什么還要單獨(dú)計(jì)算土地價(jià)格？ ——房屋的重置價(jià)格中所含的土地使用權(quán)價(jià)格是40年土地使用權(quán)的價(jià)格，題目已經(jīng)明確說(shuō)明，本題土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)只剩下33年，要計(jì)算的是33年的土地使用權(quán)價(jià)值

　　3、這個(gè)列式合在一塊的意思是，按題目給出的40年土地使用權(quán)的價(jià)格，在折現(xiàn)率6％的情況下，來(lái)求取33年土地使用權(quán)的價(jià)值“土地的重置價(jià)為什么會(huì)這樣用計(jì)算，教材哪有這方面的講解 ，急急謝謝——參考P221例題7－5上面一行的公式

　　4、這是40年土地的價(jià)格，本例題的土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后只剩下33年，所以應(yīng)當(dāng)計(jì)算33年的價(jià)格

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　【追問(wèn)】建筑物的時(shí)間不明白，鋼筋混凝土60年，也就是39年的算法不清楚

　　【回答】

　　學(xué)員yl_youzi，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　理論教材如果沒(méi)有特別說(shuō)明，建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的剩余年限按建筑物的剩余年限跟土地使用權(quán)剩余年限兩者取短，所以這里是39年

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　【追問(wèn)】土地的價(jià)格＝6000×2000/【1－（1/1.06）33/6%×【1－（1/1.06）40】＝1134.92萬(wàn)元

　　不更直接嗎？

　　【回答】您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　您也抄錯(cuò)了，

　　應(yīng)該是：土地的價(jià)格＝6000×2000/【1－（1/1.06）33/【1－（1/1.06）40】＝1134.92萬(wàn)元

　　按題目的解答就不需要記憶年限修正系數(shù)的公式，當(dāng)然考試也可以直接套用年限修正系數(shù)的公式的。因?yàn)槲覀兛荚囈洃浀膬?nèi)容太多了，所以有些公式可以自己簡(jiǎn)單推導(dǎo)出來(lái)的就不要去記了，用的時(shí)候自己推導(dǎo)一下。

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　【追問(wèn)】1問(wèn)土 地資化率和報(bào)酬率是不同的，答案土地價(jià)格用的是資本化率6%，不對(duì)吧？

　　2、不理解求33土地價(jià)格為什么用年金現(xiàn)值？教材哪頁(yè)有這方面的說(shuō)明呀？土地價(jià)格到底

　　怎么求？已經(jīng)問(wèn)過(guò)老師了還不明白？急呀  請(qǐng)老師幫忙謝謝？

　　【回答】您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　1問(wèn)土 地資化率和報(bào)酬率是不同的，答案土地價(jià)格用的是資本化率6%，不對(duì)吧？ ——是的，這里不是很?chē)?yán)謹(jǐn)

　　2、不理解求33土地價(jià)格為什么用年金現(xiàn)值？教材哪頁(yè)有這方面的說(shuō)明呀？土地價(jià)格到底——資產(chǎn)的價(jià)值由它未來(lái)的收益來(lái)體現(xiàn)，對(duì)于土地使用權(quán)的價(jià)值來(lái)說(shuō)，那么就有它在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的收益額折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，得到到現(xiàn)值就是土地使用權(quán)的價(jià)值，這些教材上沒(méi)有有關(guān)收益法的內(nèi)容您看一下理論教材的收益法

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　【追問(wèn)】本題缺條件  土地使用期40年代表是非住宅，但應(yīng)該給土地使用期屆滿不可續(xù)期這個(gè)條件

　　本題建筑物殘值2%是否是代表給土地使用者補(bǔ)償，如果給補(bǔ)償建筑物的折舊年限應(yīng)該是60年

　　【回答】學(xué)員jt727595，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　理論與方法考試，您按這個(gè)來(lái)把握：

　　如果題目沒(méi)有說(shuō)可以續(xù)期，那么默認(rèn)為不續(xù)期

　　如果題目沒(méi)有說(shuō)到期后可以補(bǔ)償，那么默認(rèn)為不補(bǔ)償

　　本題的2%是干擾項(xiàng)

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

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