房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理：利息的計(jì)算

　　【提問】

　　老師您好！

　　理論與方法的成本法中，一般情況下，利息的計(jì)算基數(shù)包括銷售費(fèi)用

　　為什么經(jīng)營管理中，這幾個(gè)例題的利息計(jì)算基數(shù)都沒有包括銷售費(fèi)用，又沒有其他特別說明呢？到底什么情況下，利息的計(jì)算基數(shù)才包括銷售費(fèi)用》？

　　在成本法中，不論自有資金或者貸款，均要計(jì)算利息，當(dāng)時(shí)的解析是，自有資金部分的利息是放棄其他投資的補(bǔ)償。

　　是不是在經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，只有貸款的部分才計(jì)算利息？經(jīng)營分析中，不是也要考慮機(jī)會(huì)成本的嗎？為什么自有資金部分不計(jì)算放棄其他項(xiàng)目的補(bǔ)償呢？

　　【回答】學(xué)員7364366@jianshe99.com，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　理論與方法的成本法中，一般情況下，利息的計(jì)算基數(shù)包括銷售費(fèi)用——是的

　　為什么經(jīng)營管理中，這幾個(gè)例題的利息計(jì)算基數(shù)都沒有包括銷售費(fèi)用，又沒有其他特別說明呢？到底什么情況下，利息的計(jì)算基數(shù)才包括銷售費(fèi)用》？——如果銷售費(fèi)用發(fā)生在開發(fā)期，那么才有計(jì)息時(shí)間，如果銷售費(fèi)用跟銷售收入一塊發(fā)生的，那么就沒有計(jì)息時(shí)間了，所以不計(jì)算利息，不計(jì)算利息不是銷售費(fèi)用不作為計(jì)息基數(shù)，而是沒有計(jì)息時(shí)間

　　題目如果沒有特別說明銷售費(fèi)用的投入時(shí)間，那么視為跟銷售收入同時(shí)發(fā)生，那么就沒有銷售費(fèi)用的利息了

　　在成本法中，不論自有資金或者貸款，均要計(jì)算利息，當(dāng)時(shí)的解析是，自有資金部分的利息是放棄其他投資的補(bǔ)償。——對的

　　是不是在經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，只有貸款的部分才計(jì)算利息？經(jīng)營分析中，不是也要考慮機(jī)會(huì)成本的嗎？為什么自有資金部分不計(jì)算放棄其他項(xiàng)目的補(bǔ)償呢？——《開發(fā)經(jīng)營與管理》的理念跟《理論與方法》不一樣，《理論與方法》計(jì)算的是房地產(chǎn)的價(jià)值，因此各投入的資金和投入時(shí)間都是按社會(huì)平均技術(shù)水平計(jì)算的，自有資金和貸款同樣要計(jì)算利息

　　《開發(fā)經(jīng)營與管理》是從投資者的角度出發(fā)，投資者經(jīng)過論證該項(xiàng)目能夠給開發(fā)商帶來多少的投資報(bào)酬率，這個(gè)投資報(bào)酬率已經(jīng)考慮了投資者的資金成本的了，從投資者的角度出發(fā)，因此要考慮項(xiàng)目的籌資方式，對于自有資金現(xiàn)金流量表來說，要考慮利息費(fèi)用

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

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