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房地產(chǎn)估價(jià)師答疑板精華——年期修正
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【提問】如果直接用樓面地價(jià)作比較,不做年期修正可以得出正確答案嗎
【回答】您的問題答復(fù)如下:
直接用樓面地價(jià)作比較,不做年期修正是不能做出正確的判斷的。
祝您學(xué)習(xí)愉快!
祝您順利通過考試!
【追問】先算出樓面地價(jià),用年金比較不也可以嗎?甲A=23.26 乙=22.84算出乙比較經(jīng)濟(jì)。這樣的適合報(bào)酬率一樣的情況是嗎? 下面一道題 有甲乙兩宗房地產(chǎn),甲房地產(chǎn)的收益年限為50年,單價(jià)為3500元/㎡,報(bào)酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年,單價(jià)為3000元/㎡,報(bào)酬率為6%.那么,甲的價(jià)格(?。┮业膬r(jià)格。 先算出甲50年的年金甲A=286.1,乙A=217.95 報(bào)酬率不一樣的,統(tǒng)一到無限年限進(jìn)行比較
甲:第一步:計(jì)算年凈收益額A=V×(A/P,8%,50)=3500×8%×(1+8%)50/【(1+8%)50-1】=286.1第二步:計(jì)算無限收益年限下的土地使用權(quán)價(jià)值V=286.1/8%=3576.25元/平方米
乙:第一步:計(jì)算年凈收益額A=V×(A/P,6%,30)=3000×6%×(1+6%)30/【(1+6%)30-1】=217.95第二步:計(jì)算無限收益年限下的土地使用權(quán)價(jià)值V=190.33/6%=3632.45元/平方米
所以:甲的價(jià)值小于乙的價(jià)值 在永續(xù)年金 比較 結(jié)果甲低于乙為什么呢?
【回答】學(xué)員6070091,您好!您的問題答復(fù)如下:
您公式引用錯(cuò)誤,甲和乙的350和360是樓面地價(jià),是價(jià)值P,而您把它當(dāng)成年收益額來計(jì)算,所以計(jì)算錯(cuò)誤
祝您學(xué)習(xí)愉快!
【追問】387.69大于380.67說明甲好于乙呀
【回答】學(xué)員lihongyu6666,您好!您的問題答復(fù)如下:
投資一塊地,也就是購入一塊地,價(jià)格赿低赿經(jīng)濟(jì)。387.69大于380.67,所以投資乙地塊比甲地塊更經(jīng)濟(jì)。
★問題所屬科目:房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法
責(zé)任編輯:淘淘
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