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房地產(chǎn)估價師《案例與分析》:現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義
房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長的特點,其開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值等實際發(fā)生的時間不盡相同,特別是大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目。因此,運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值可有如下兩種不同的方式:①采用折現(xiàn)的方式,以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法;②采用計算利息的方式,以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。
現(xiàn)金流量是指一個項目(方案或企業(yè))在某一特定時期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額?,F(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。資金的收入稱為現(xiàn)金流入,相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量。資金的支出稱為現(xiàn)金流出,相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量?,F(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量,現(xiàn)金流出通常表示為負現(xiàn)金流量。
凈現(xiàn)金流量是指某一時點的正現(xiàn)金流量與負現(xiàn)金流量的代數(shù)和,即:凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量。
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