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房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》:假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟
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運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行:①調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式;③估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;④預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;⑤測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi);⑥進(jìn)行具體計(jì)算,求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。
下面以評(píng)估政府出讓地塊的價(jià)格為例,說(shuō)明如何調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況和選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式,其他步驟的內(nèi)容將在后面分節(jié)論述。
在中國(guó)現(xiàn)行情況下,政府開(kāi)展國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓的地塊,主要是待開(kāi)發(fā)土地。政府出讓土地使用權(quán)的方式有拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議四種。無(wú)論是哪種出讓方式,對(duì)于這類(lèi)待開(kāi)發(fā)土地,政府都需要估價(jià),以確定出讓底價(jià)或做到心中有數(shù);有意購(gòu)買(mǎi)者也需要估價(jià),以確定購(gòu)買(mǎi)時(shí)的報(bào)價(jià)或者作為與政府討價(jià)還價(jià)的依據(jù)。
這類(lèi)待開(kāi)發(fā)土地的使用年限、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件(如用途、建筑高度、容積率)等,通常政府在事先已確定。購(gòu)地者如果獲得該類(lèi)土地,只能在政府的這些限制之內(nèi)開(kāi)發(fā)利用。因此,政府的這些限制,也是評(píng)估這類(lèi)待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格時(shí)必須遵守的前提條件。
調(diào)查該類(lèi)待開(kāi)發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個(gè)方面:
?。?)弄清土地的位置。包括3個(gè)層次:①土地所在城市的性質(zhì);②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì);③具體的坐落狀況。弄清這些,主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。例如:位于上海浦東新區(qū)的一塊待開(kāi)發(fā)土地需要估價(jià),弄清該塊土地的位置,就需要弄清上海的性質(zhì)、地位,需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位,包括它與上海市區(qū)的關(guān)系以及政府對(duì)該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等,此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況,如周?chē)h(huán)境、進(jìn)出交通便利與否等。
?。?)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些,主要是為測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。
?。?)弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些,主要是為確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式服務(wù)。
?。?)弄清將擁有的土地權(quán)利。包括弄清權(quán)利性質(zhì)(目前均為使用權(quán))、使用年限、可否續(xù)期,以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些,主要是為預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、租金等服務(wù)。
選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取,也就是說(shuō)在這個(gè)許可范圍內(nèi)的最佳。在選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式中,最重要的是要選擇最佳的用途。最佳用途的選擇,要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),或者說(shuō),要分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的接受能力,究竟市場(chǎng)在項(xiàng)目建成后最需要什么類(lèi)型的房地產(chǎn)。例如,某塊土地城市規(guī)劃規(guī)定的用途可為賓館,可為公寓,可為寫(xiě)字樓,但在實(shí)際估價(jià)時(shí)究竟應(yīng)選擇哪種用途?這首先要調(diào)查該塊土地所在城市和區(qū)域的賓館、公寓、寫(xiě)字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對(duì)賓館、寫(xiě)字樓的需求開(kāi)始趨于飽和,表現(xiàn)為客房入住率、寫(xiě)字樓出租率呈下降趨勢(shì),但希望能租到或買(mǎi)到公寓住房的人逐漸增加,而近年能提供的數(shù)量又較少時(shí),則可以選擇該塊土地的用途為興建公寓。
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