2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點總結：買賣價格

　　四、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值

　　買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值是一組房地產(chǎn)交易或有關經(jīng)濟行為類型來劃分的房地產(chǎn)價格或價值。

　　（一）買賣價格

　　買賣價格也稱為銷售價格，簡稱買賣價，是房地產(chǎn)權利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉移給他人，由房地產(chǎn)權利人（作為賣方）收取或他人（作為買方）支付的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。

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　　租賃價格通常稱為租金。有時稱為租價，在土地或以土地為主的情況下一般稱為地租，在土地與建筑物合在一起的情況下一般稱為房租，是房屋所有權人或土地使用權人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。

　　在過去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，把房租分為市場租金、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。其中，市場租金也稱為協(xié)議租金，是指由市場供求狀況決定的租金。商品租金也稱為全價租金，是指以房地產(chǎn)價值為基礎確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租和利潤八項因素構成。成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅五項因素構成。準成本租金是指接近但還達不到成本租金水平的租金。福利租金是指象征性收取的很低水平的租金。

　　真正的房租構成因素應當包括：①地租；②房屋折舊費，包括建筑結構、設施設備和裝飾裝修的折舊費；③維修費；④管理費；⑤投資利息；⑥保險費；⑦房地產(chǎn)稅（是房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。目前屬于這種性質(zhì)的稅收有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）；⑧租賃費用，如租賃代理費；⑨租賃稅費，如營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、租賃手續(xù)費；⑩利潤。

　　實際中的房租可能包含著上述真正的房租構成因素之外的費用，例如可能包含家具設備使用費、物業(yè)服務費用、水費、電費、燃氣費、供暖費、通信費、有線電視費等；也可能未包含上述真正的房租構成因素的費用，例如出租人與承租人約定維修費、管理費、保險費等由承租人負擔。房租有的按使用面積計算，有的按建筑面積計算，有的按套或幢計算。其中，住宅一般是按使用面積或套計租，非住宅一般是按建筑面積計租。房租也有日租金、月租金和年租金。房租還有定額租金、定率租金（也稱為分成租金、百分比租金，零售商業(yè)用房通常采用這種租金）等。此外，還應注意租賃價格與租賃權價格（承租人權益價值）是兩個不同的概念。

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