房地產(chǎn)估價師考試《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義10

　　11.5 房地產(chǎn)市場的投資周期

　　第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項目

　　第二階段，投資者的投資回報預(yù)期隨著租金的回升而提高，資本流入市場

　　第三階段，由于空置率低于平衡點，投資者繼續(xù)購買存量項目并繼續(xù)開發(fā)新項目

　　【2005年真題】

　?。ㄅ袛囝}）當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅速增加

　　【答案】×

　　【解析】第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項目

　　11.6 房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期的關(guān)系

　　投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場自然周

　　12. 房地產(chǎn)泡沫與過熱

　　12.1 房地產(chǎn)泡沫及成困

　　12.2 過度開發(fā)及誘因

　　12.3 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

　　12.4 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系

　　12.5 房地產(chǎn)泡沫的衡量

　　12.1 房地產(chǎn)泡沫及成困

　　概念

　　是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)

　　是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果

　　成因

　　土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)

　　投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

　　金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑－必要條件

　　12.2 過度開發(fā)及誘因

　　概念

　　過度開發(fā)也稱過熱，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價格和租金下降的情況

　　誘因

　　開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差

　　開發(fā)商之間的博弈和非理性行為

　　開發(fā)商資金的易得性

　　12.3 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

　　過度開發(fā) 房地產(chǎn)泡沫

　　是反映兩個不同層面的市場指標(biāo) 新增供給的增長速度超過了需求的增長速度 以映市場價格和實際價值之間出現(xiàn)嚴(yán)重偏離

　　嚴(yán)重程度和危害性方面不同 嚴(yán)重程度高，危害大

　　屬不正常的大起大落

　　在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同 存在于下降階段 存在于上升階段

　　市場參與者的參與動機(jī)不同 為獲得長期收益 短期投資，增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出

　　12.4 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系

　　泡沫產(chǎn)生，就必然會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)

　　如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機(jī)性行為沒有得到有效抑制，則很容易迅速發(fā)展引起泡沫，同時會伴隨過度開發(fā)等現(xiàn)象

　　12.5 房地產(chǎn)泡沫的衡量

　　房地產(chǎn)泡沫指數(shù)（綜合了以下指標(biāo)）

　　實際價格/理論價格

　　房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率

　　房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)

　　房價收入比

　　個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率

　　房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求

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