2015年房地產估價師考試《開發(fā)經營與管理》講義11

　　13. 政府干預房地產市場的必要性

　　13.1 房地產市場失靈

　　13.2 住房問題和住房保障

　　13.3 宏觀經濟周期循環(huán)

　　13.4 房地產價格劇烈波動

　　13.5 房地產市場非均衡

　　13.1 房地產市場失靈（八種原因）

　　壟斷

　　要求政府制度反壟斷政策，改善市場效率，平抑壟斷價格

　　外部性

　　需要政府通過稅收、補貼、外部性收益成本內部化等措施來提高市場效率

　　信息不對稱

　　要求政府建立并實施有效的信息公開制度，提高市場的透明度

　　市場不完全

　　公共品

　　失業(yè)

　　通貨膨脹及失衡

　　再分配和優(yōu)效品

　　13.2 住房問題和住房保障

　　住房兼具商品和公共品的雙重屬性

　　三種住房保障模式

　　以英國、新加坡和香港為代表的政府直接建房方式

　　以法國、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補貼等財政優(yōu)惠措施，鼓勵非贏利機構的建房方式

　　各國普遍采了的對住房投資人減稅和對住房承租人補貼的方式

　　13.3 宏觀經濟周期循環(huán)

　　經濟周期的四個階段：繁榮、衰退、蕭條、復蘇

　　前兩者為擴張過程，后兩者為收縮過程

　　波峰（從擴張轉為收縮）：政府采用緊縮性的貨幣政策和財政政策

　　波谷（從收縮轉為擴張）：政府采用擴張性的貨幣政策和財政政策抵制經濟衰退

　　13.4 房地產價格劇烈波動

　　房地產價格的劇烈波動，會對房地產市場和宏觀經濟的穩(wěn)定運行造成巨大威脅，所以通常會引發(fā)政府的政策干預

　　13.5 房地產市場非均衡

　　總量非均衡

　　表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存

　　結構非均衡

　　不同子市場之間在供求方面的結構失衡

　　14. 政府干預房地產市場的手段

　　土地供應政策（主要是土地供應計劃）

　　金融政策

　　住房政策

　　城市規(guī)劃

　　地價政策

　　稅收政策

　　租金控制

　　【重點】我國的城市住房供給體系

　　對象 政府參與 流通規(guī)定

　　廉租房 面向最低收入家庭 供應、分配和經營完全由政府控制 不能進入市場流通

　　經濟適用房 中低收入家庭 政府在土地供應和稅收上給予優(yōu)惠，銷售價格和銷售對象受政府的指導 對進入市場流通有限制性規(guī)定

　　商品住房 高收入家庭 完全市場化經營 自由流通

　　【重點】規(guī)劃

　　三類規(guī)劃與計劃

　　社會經濟發(fā)展計劃

　　城市規(guī)劃

　　土地供應計劃

　　規(guī)劃的五個層次

　　發(fā)展策略

　　次區(qū)域發(fā)展綱要

　　法定圖則

　　發(fā)展大綱圖

　　詳細藍圖

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