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2015年房地產(chǎn)估價師考試《制度與政策》:建筑面積
5.4 房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定和方法
房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定
房地產(chǎn)面積測算的方法
解析法
界址點坐標解析測算面積
幾何圖形法量算面積
圖形法
求積儀法
稱重法
模片法
光電面積量算儀法
5.5 土地面積測算
丘測量要求
不計入用地面積的范圍
無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地
市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地
公共使用的河灘、水溝、排水溝
已自用、劃撥或?qū)儆谠康禺a(chǎn)證記載范圍,經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地
其他按規(guī)定不計入宗地的面積
5.6 房屋面積測算的一般規(guī)定
建筑面積和房屋產(chǎn)權(quán)登記面積
建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結(jié)構(gòu)牢固,層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
房屋共有建筑面積是指產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。
房屋產(chǎn)權(quán)登記面積是由房產(chǎn)測繪單位計算,標注在房屋權(quán)屬證書上,廢房屋權(quán)屬檔案的,房屋的建筑面積。
房屋使用面積
計算建筑面積的有關(guān)規(guī)定
計算全部建筑面積的范圍
永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋,按一層主算建筑面積,多屋房屋按各層建筑面積的總各計算。
房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以下部位計算建筑面積。樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護結(jié)構(gòu)的,按期高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。
穿過房屋的通道,房屋內(nèi)的門廳、大廳,均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分,層高在2.20m以上的,按期水平投影面積計算。
房屋天面上,屬永久悵建筑,層高在2.20n以上的樓梓間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位,按期外圍水平面積計算。
挑樓、全封閉的陽臺,按其外圍水平投影面積計算。屬戶外性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯,桉各層水平投影面積計算。與房層相連的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計算。
地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口,層高在2.20m以上,按期外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平面積計算。
有柱(不令獨立柱、單排柱)或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗,按期柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。
玻璃幕墻等作為房屋外璔的,按其外圍水平投影面積計算。
屬戶外性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算。
有伸縮縫的房屋,若其與室內(nèi)相能的,伸縮縫面積計算建筑面積。
計算一半建筑面積的范圍
與房屋相連有上蓋無柱的走廊、 廊,按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。
獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永外性建筑的,按其上蓋水平投影面積伯一半計算。
未封閉的陽臺、挑廊,按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。
無頂蓋室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
不計算房屋面積的范圍
層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室等。
突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。
房屋之間無上蓋的架空通廊。
房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。
騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分
建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱,罐的平臺。
利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。
獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。
幾種特殊情況下計算建筑面積規(guī)定
同一樓層外墻,既有主墻,又有玻璃幕墻的,以主墻為準計算建筑面積,墻厚按主墻體厚度計。各樓層墻體厚度不同時,分層分別計算。
金屬幕墻及其他材料幕墻,參照玻璃莫墻的有關(guān)規(guī)定處理。
房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的,層高2.20m以上的部位計算建筑面積。
全封閉陽臺,有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的,以底板不平投影全部計算建筑面積。
未封閉的陽臺、無柱挑廊、有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的,以底板水平投影的一半計算建筑面積。
與室內(nèi)任意一邊相通,具備房屋的一般條件,并能正常利用伸縮縫沉降縫應(yīng)計建筑面積。
對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋,層高2.20m以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜,超出底板外沿的,以底板投影計算建筑面積。
樓梯已建筑面積的,其下方空間不論是否利用均不再計建筑面積。
臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的,不論其是否有柱,是滯有維護結(jié)構(gòu),均不計算建筑面積。
與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、 廊的建筑,不計建筑面積。
室外樓梯的建筑面積,按其在各樓層水平投影面積之和計算。
成套房屋建筑面積的測算
成套房屋的建筑面積=套內(nèi)建筑面積+共有建筑面積的分攤
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積
【2007年真題】
根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》,不計算房屋建筑面積的是( )。
A.屬永久性建筑有柱的貨棚
B.有頂蓋不封閉的永久性架空通廊
C.無頂蓋的室外樓梯
D.與室內(nèi)不相通的類似于陽臺的建筑
【答案】A
【2006年真題】
根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》,計算一半建筑面積的是( )。
A.無柱的雨篷
B.有頂蓋不封閉的永久性架空通廊,
C.房屋內(nèi)高度在2.20m以上的技術(shù)層
D.與室內(nèi)不相通的裝飾性陽臺
【答案】B
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