2015年房地產(chǎn)估價師考試《制度與政策》：建筑面積

　　5.4 房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定和方法

　　房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定

　　房地產(chǎn)面積測算的方法

　　解析法

　　界址點坐標解析測算面積

　　幾何圖形法量算面積

　　圖形法

　　求積儀法

　　稱重法

　　模片法

　　光電面積量算儀法

　　5.5 土地面積測算

　　丘測量要求

　　不計入用地面積的范圍

　　無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地

　　市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地

　　公共使用的河灘、水溝、排水溝

　　已自用、劃撥或?qū)儆谠康禺a(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地

　　其他按規(guī)定不計入宗地的面積

　　5.6 房屋面積測算的一般規(guī)定

　　建筑面積和房屋產(chǎn)權(quán)登記面積

　　建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

　　房屋共有建筑面積是指產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

　　房屋產(chǎn)權(quán)登記面積是由房產(chǎn)測繪單位計算，標注在房屋權(quán)屬證書上，廢房屋權(quán)屬檔案的，房屋的建筑面積。

　　房屋使用面積

　　計算建筑面積的有關(guān)規(guī)定

　　計算全部建筑面積的范圍

　　永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層主算建筑面積，多屋房屋按各層建筑面積的總各計算。

　　房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以下部位計算建筑面積。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按期高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

　　穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按期水平投影面積計算。

　　房屋天面上，屬永久悵建筑，層高在2.20n以上的樓梓間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按期外圍水平面積計算。

　　挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬戶外性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，桉各層水平投影面積計算。與房層相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

　　地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上，按期外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。

　　有柱（不令獨立柱、單排柱）或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按期柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

　　玻璃幕墻等作為房屋外璔的，按其外圍水平投影面積計算。

　　屬戶外性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算。

　　有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相能的，伸縮縫面積計算建筑面積。

　　計算一半建筑面積的范圍

　　與房屋相連有上蓋無柱的走廊、 廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

　　獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永外性建筑的，按其上蓋水平投影面積伯一半計算。

　　未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

　　無頂蓋室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

　　不計算房屋面積的范圍

　　層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室等。

　　突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

　　房屋之間無上蓋的架空通廊。

　　房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

　　騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分

　　建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱，罐的平臺。

　　利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

　　活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

　　獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

　　與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。

　　幾種特殊情況下計算建筑面積規(guī)定

　　同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。

　　金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃莫墻的有關(guān)規(guī)定處理。

　　房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的，層高2.20m以上的部位計算建筑面積。

　　全封閉陽臺，有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板不平投影全部計算建筑面積。

　　未封閉的陽臺、無柱挑廊、有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影的一半計算建筑面積。

　　與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用伸縮縫沉降縫應(yīng)計建筑面積。

　　對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高2.20m以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。

　　樓梯已建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計建筑面積。

　　臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是滯有維護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。

　　與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、 廊的建筑，不計建筑面積。

　　室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。

　　成套房屋建筑面積的測算

　　成套房屋的建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+共有建筑面積的分攤

　　套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積

　　【2007年真題】

　　根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，不計算房屋建筑面積的是（ ）。

　　A.屬永久性建筑有柱的貨棚

　　B.有頂蓋不封閉的永久性架空通廊

　　C.無頂蓋的室外樓梯

　　D.與室內(nèi)不相通的類似于陽臺的建筑

　　【答案】A

　　【2006年真題】

　　根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，計算一半建筑面積的是（ ）。

　　A．無柱的雨篷

　　B．有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，

　　C．房屋內(nèi)高度在2.20m以上的技術(shù)層

　　D．與室內(nèi)不相通的裝飾性陽臺

　　【答案】B

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