估價師考試輔導：房產(chǎn)測繪類知識總結

　　商品房銷售時，以什么計量單位作為計價方式？

　　答：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積計價。

　　商品房的計價方式是否可以自由選擇？

　　答：從2002年10月1日起，商品房的計價方式只能選擇按套（總價）計價或按套內(nèi)建筑面積計價。

　　商品房建筑面積如何計算？

　　答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。

　　何謂“預售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？

　　答：預售面積是指全部按建筑設計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預售時使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗收、產(chǎn)權登記等提供依據(jù)。

　　有些房地產(chǎn)的竣工面積與預售面積不一致，其原因主要有哪些？

　　答：其產(chǎn)生的原因大致可概括為：（1）建筑物的某部分改變設計；（2）施工過程中，建筑物的某部分未按原設計施工；（3）施工錯誤或施工誤差過大；（4）竣工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務范圍改變；（5）正常的施工誤差和測量誤差也可能引起實測的竣工面積與預售面積存在差異。

　　業(yè)主如對已購房地產(chǎn)的面積有疑問時，該如何處理？

　　答：在預售期間，可向發(fā)展商索要該套房屋的面積測繪資料和建筑設計圖，根據(jù)圖上尺寸復核套內(nèi)建筑面積是否與購房合同上的套內(nèi)建筑面積相符。

　　在竣工入伙后，可按相關規(guī)范自行實測，如仍存疑問，可要求進行重新測量。

　　業(yè)主在復查自己一套房的竣工面積與實際面積是否相符時，應注意些什么？

　　答：業(yè)主在復查已購房地產(chǎn)的面積時，一般只能丈量該套房的套內(nèi)建筑面積，而且還需注意墻體厚度、煙道、專用梯、凸窗分攤面積等問題。

　　業(yè)主如何知道已取得的建筑面積是屬于預售面積還是竣工面積？

　　答：凡提供使用的建筑面積資料均以份為單位，每份資料的封面上均在顯著位置標明“預售面積”且加蓋的公章為“深圳市地籍測繪大隊業(yè)務專用章”的，為預售面積；標明“竣工面積”且加蓋的公章為“深圳市規(guī)劃與國土資源局竣工專用章”的，為竣工面積。

　　按建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時如何處理？

　　答：按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生差異以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生差異時的處理方式。

　　在新版《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預售）》中已約定，交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以內(nèi)（含1%）的，為允許的合理差異，買賣雙方相互不退、不補；交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以上、5%以內(nèi)（含5%）的，按購房時的單位價格，實行多退少補；交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上的，買方有權解除合同，買方要求解除合同的，賣方應在10日內(nèi)退還買方交付的購房款及利息，并承擔購房總價款5%的違約金；交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上（不含5%）的，經(jīng)買賣雙方協(xié)商不解除合同的，按購房時的單位價格，實行多退少補。

　　成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成？

　　答：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

　　什么是套內(nèi)房屋使用面積？

　　答：套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計算：（1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；（3）不包括在結構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；（4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。

　　什么是套內(nèi)墻體面積？

　　答：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

　　目前深圳市的執(zhí)行規(guī)定如下：（1）建筑物外墻（含山墻）的墻體面積全部計入與其相鄰的套內(nèi)建筑面積或外墻內(nèi)側的公用建筑面積中；（2）分戶建筑面積之間的共墻、公用面積與公用面積（電梯井除外）之間的隔墻，以墻中線為界分別計取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長和公用面積的邊長；（3）電梯井（不含其周圍的其他公用面積）與套內(nèi)建筑面積或電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，以墻軸線為界分別計取邊長；（4）套內(nèi)建筑面積與電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，其墻體面積全部計入套內(nèi)建筑面積。

　　本處所指的“其他公用面積”包含了電梯井周邊的過道、走廊，也包含了建筑物外墻外側的陽臺、走廊、檐廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺、騎樓等。

　　什么是套內(nèi)陽臺建筑面積？

　　答：套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

　　什么是房屋的共有建筑面積？

　　答：房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。

　　房屋的共有建筑面積包括哪些內(nèi)容？

　　答：共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

　　共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積，獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

　　按套內(nèi)建筑面積售房，房價是如何計算的？

　　答：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積（以下簡稱“套內(nèi)建筑面積”）計算房價；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計算房價。預售時，開發(fā)企業(yè)應向購房者提供經(jīng)規(guī)劃部門批準的房屋建筑平面圖。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，實行總價交易，房價可不與房屋建筑面積掛鉤，但新業(yè)主對公用建筑面積享有原業(yè)主的權屬。實行總價銷售的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或原業(yè)主應向購房者提供房地產(chǎn)測繪機構的房屋建筑平面圖。

　　按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的建設費用如何計算？

　　答：按套內(nèi)建筑面積計算房價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的建設費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。

　　按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的權屬屬于誰？

　　答：應在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應分攤的公用建筑面積，其權屬屬于各產(chǎn)權業(yè)主共同所有，任何單位和個人不得獨自占用。

　　套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房有何異同？

　　答：“套內(nèi)建筑面積”售房，實際上是以“套內(nèi)建筑面積”為交易面積，按套內(nèi)建筑面積計算房價，其應分攤的公用建筑面積的建設費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。同時在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應分攤的公用建筑面積，其權屬屬于各產(chǎn)權主共同所有，任何單位和個人不得獨自占用。

　　“建筑面積”售房，實際上是以套內(nèi)建筑面積與分攤公用建筑面積之和作為交易面積，按建筑面積計算房價。由于“分攤的共用建筑面積”的存在，使售房面積復雜化、專業(yè)化，非房產(chǎn)測繪專業(yè)技術人員無法弄清“分攤的共用建筑面積”的合理性和準確性，購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋。

　　“套內(nèi)建筑面積”售房與“建筑面積”售房相比，前者只是少了個“分攤的公用建筑面積”，而應“分攤的公用建筑面積”建設費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，因此房屋交易總價不變，但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對分攤的公用建筑面積享有同等的權益。

　　按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時，如何處理？

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：（一）差異值為±0.6％以內(nèi)（含本數(shù)）的，購銷雙方不作任何補償；（二）差異值為±0.6％以上（不含本數(shù)）至±3％以內(nèi)（含本數(shù)）的，購銷雙方按購銷合同約定的房屋單價多退少補；（三）差異值超過±3％以上（不含本數(shù)）的，購房者可選擇多退少補或退回所購商品房。選擇退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在30日內(nèi)退回已收的全部購房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算）。

　　實行套內(nèi)建筑面積售房，對分攤公共面積（如門廳、樓梯、過道等）部分，政府主管部門將如何把關？

　　答：按“套內(nèi)建筑面積”計價售房，由于交易面積中不包含“分攤共用建筑面積”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能為了節(jié)省建筑成本而將作為“分攤共用建筑面積”的門廳、樓梯、公共過道等部分改小，政府主管部門應在設計圖紙、報建、竣工驗收和竣工測繪等方面嚴格把關，維護業(yè)主對“分攤共用建筑面積”甚至“不分攤共用建筑面積”的法定權益。

　　實行套內(nèi)建筑面積售房，物業(yè)管理費的收取是否會改變？

　　答：由于物業(yè)管理費標準是按“建筑面積”制定的，物業(yè)管理部門按“建筑面積”收取物業(yè)管理費，實行“套內(nèi)建筑面積”售房，售房合同及房地產(chǎn)證上注有“建筑面積”，因此，物業(yè)管理費收取沒有改變。

　　按套（單元）計價的現(xiàn)售商品房，如何計價？

　　答：按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

　　按套（單元）計價的預售商品房，當出現(xiàn)面積差異時，該如何處理？

　　答：按套（單元）計價的預售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

　　什么是房屋的基底面積？

　　答：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

　　什么是房屋的建筑面積？

　　答：房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。

　　什么是房屋的公用建筑面積？

　　答：房屋的公用建筑面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、設備層或技術層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機等。

　　房屋的公用建筑面積是如何分攤的？

　　答：每戶（或單位）應分攤的公用建筑面積按如下原則進行計算：（1）有面積分割文件或協(xié)議的，應按其文件或協(xié)議進行計算；（2）如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分攤。即：每戶應分攤的公用建筑面積=（應分攤公用建筑面積/各套（單元）建筑面積之和）×各套（單元）建筑面積。

　　購房的建筑面積包括哪些部分？

　　答：房屋的建筑面積包括套內(nèi)（單元）建筑面積和按規(guī)定應分攤的公用建筑面積兩部分。

　　什么叫宗地？宗地號代表什么意思？

　　答：宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107—24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。

　　什么叫宗地圖？什么叫證書附圖？

　　答：宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質，與相鄰宗地的關系等。

　　證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。

　　從事房產(chǎn)測繪的機構有哪些？

　　答：列如深圳市目前從事房產(chǎn)測繪的機構是深圳市地籍測繪大隊及中隊。

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