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09年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》資料:債務(wù)融資辨析
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1.房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益融資與債務(wù)融資辨析
(1)融資方式不同 權(quán)益融資是指投資者通過(guò)公司上市或增發(fā)新股、吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金、合作開(kāi)發(fā)等方式進(jìn)行的資金融通活動(dòng);債務(wù)融資是指投資者通過(guò)舉債的方式進(jìn)行的資金融通活動(dòng)。
?。?)融資風(fēng)險(xiǎn)不同權(quán)益融資的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。權(quán)益融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬正相關(guān),因此權(quán)益融資的資金供給方所希望獲得的報(bào)酬,是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn);而債務(wù)融資的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。債務(wù)融資的資金融出方由于只是間接承擔(dān)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),融資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小,其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。
?。?)融資范圍不同權(quán)益融資的融資范圍要小于債務(wù)融資的融資范圍。目前,我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)債務(wù)融資的方式進(jìn)行資金融通活動(dòng),如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)抵押貸款等,都屬于債務(wù)融資。
?。?)融資渠道不同房地產(chǎn)權(quán)益融資傳統(tǒng)上主要是在私人市場(chǎng)中活動(dòng),如個(gè)人、企業(yè)或退休資金。但隨著上市房地產(chǎn)企業(yè)的增加和房地產(chǎn)權(quán)益證券化的流行,從公開(kāi)市場(chǎng)融通房地產(chǎn)權(quán)益資金的比例正在逐漸提高。如房地產(chǎn)上市公司、權(quán)益型REITs;而房地產(chǎn)債務(wù)融資在私人市場(chǎng)和公開(kāi)市場(chǎng)的活動(dòng)是較均衡的,如從私人市場(chǎng)中的商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司或退休資金中融資,從公開(kāi)市場(chǎng)中的抵押貸款支持證券、抵押型REITs中融資。
?。?)融資來(lái)源不同 房地產(chǎn)權(quán)益資金主要來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者。如養(yǎng)老基金、房地產(chǎn)投資信托基金公司、人壽保險(xiǎn)公司以及風(fēng)險(xiǎn)投資者。房地產(chǎn)權(quán)益投資風(fēng)險(xiǎn)很高,商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益投資。房地產(chǎn)債務(wù)融資的來(lái)源主要有兩個(gè):①貸款,②企業(yè)債券。其中,貸款是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源。貸款有兩種:①以在建或者建成房地產(chǎn)做抵押物借入的貸款,②借入信用貸款,如商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。
對(duì)于有比較好的盈利前景的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,有些金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者不甘心只提供債務(wù)融資而獲得穩(wěn)定的利息和費(fèi)用收入,他們往往還希望分享項(xiàng)目投資的利潤(rùn)。因此,在為房地產(chǎn)投資者提供債務(wù)融資的同時(shí),提供部分權(quán)益融資或允許部分債務(wù)融資在一定條件下轉(zhuǎn)為權(quán)益融資,是許多金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者希望選擇的方式。
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