09年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：項(xiàng)目貸款的審查

　　11．金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查

　?。?）客戶評(píng)價(jià)客戶評(píng)價(jià)即企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)。金融機(jī)構(gòu)主要根據(jù)企業(yè)素質(zhì)、資金實(shí)力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力、企業(yè)獲利能力、企業(yè)信譽(yù)、企業(yè)在貸款銀行的資金流量和其他輔助指標(biāo)，確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)。企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)的過(guò)程，實(shí)際上是將上述評(píng)價(jià)指標(biāo)，按照一定的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分別給每項(xiàng)指標(biāo)打分，再根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的相對(duì)重要性確定每一指標(biāo)或每一類指標(biāo)的權(quán)重，然后加權(quán)平均計(jì)算出每個(gè)企業(yè)的資信評(píng)價(jià)分值，最后再按照企業(yè)得分的多少，將其劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級(jí)。按照一定的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)企業(yè)資信等級(jí)進(jìn)行評(píng)價(jià)。通常情況下，BBB及以上資信等級(jí)的企業(yè)才能獲得銀行貸款。

　?。?）項(xiàng)目評(píng)估金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的審查主要包括三個(gè)大的方面，即：項(xiàng)目基本情況、市場(chǎng)分析結(jié)果和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。金融機(jī)構(gòu)還會(huì)要求開(kāi)發(fā)商向其提供房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)提供的項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，這也是金融機(jī)構(gòu)化解和分散融資風(fēng)險(xiǎn)的有途徑效。

　?。?）擔(dān)保方式評(píng)價(jià)貸款擔(dān)保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三人對(duì)貸款本息的償還提供的一種保證。貸款擔(dān)保通常有以下三種形式：①保證；②抵押；③質(zhì)押。其中，第三種主要用于動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利的擔(dān)保。

　?。?）貸款綜合評(píng)價(jià)金融機(jī)構(gòu)在考察完開(kāi)發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以后，還要結(jié)合對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級(jí)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。貸款綜合評(píng)價(jià)的主要工作是計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度。

　　某筆貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度=（某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額/某筆貸款額）×100％=信用等級(jí)系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)。

　　其中：

　　1）信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則是：AAA級(jí)企業(yè)為30％，AA級(jí)企業(yè)為50％，A級(jí)企業(yè)為70％，BBB級(jí)企業(yè)為90％。

　　2）貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則是：信用貸款為100％；由銀行金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的為10％～20％，由省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的為50％，AA級(jí)以下企業(yè)擔(dān)保的為100％；用商品房抵押的為50％，由其他房屋及建筑物抵押的為100％（如參加保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期長(zhǎng)于貸款到期日的，系數(shù)取值為50％）

　　3）貸款期限系數(shù)的取值規(guī)則是：中短期貸款期限在半年以內(nèi)的為100％，期限在半年以上不滿1年的為120％；中長(zhǎng)期貸款期限在1年以上不滿3年的為120％；期限在3年以上不滿5年的為130％；期限在5年以上的為140％。

　　4）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)的確定：先按照項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)和產(chǎn)品分析以及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果，將項(xiàng)目劃分成AAA、AA、A和BBB四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，其對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)分別為80％、70％、60％和50％。

　　按照上述公式計(jì)算，凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)60％的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。

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