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2015房估經(jīng)營(yíng)與管理要點(diǎn):房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱
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?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)泡沫及成因
1.房地產(chǎn)泡沫的定義
房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離,脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象,是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素,特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。
2.房地產(chǎn)泡沫的成因
一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)泡沫的成因,主要有三個(gè)方面。
首先,土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。
其次,投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡洙產(chǎn)生的直接誘因。
再有,金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。
?。ǘ?ldquo;過(guò)度開(kāi)發(fā)”及誘因
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)有時(shí)也稱為房地產(chǎn)“過(guò)熱”,是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí),所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。
2.過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因
過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面,即開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開(kāi)發(fā)資金的易得性。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系
1.房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區(qū)別
?。?)過(guò)度開(kāi)發(fā)和泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)
(2)過(guò)度開(kāi)發(fā)和泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同
?。?)過(guò)度開(kāi)發(fā)和泡沫在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同
(4)市場(chǎng)參與者的參與動(dòng)機(jī)不同
?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)泡沫的衡量
我們可以從多個(gè)角度,來(lái)考察房地產(chǎn)市場(chǎng)上是否存在價(jià)格泡沫。
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