2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念

　　概念：是通過土地、勞動(dòng)力、資本、管理和企業(yè)家經(jīng)驗(yàn)等資源的投入，為房屋租客或購(gòu)房者提供建筑使用空間，并重新配置建筑環(huán)境的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)所涉及的活動(dòng)越來(lái)越復(fù)雜。要求比以往具備更多的知識(shí)與技能，包括：市場(chǎng)與市場(chǎng)營(yíng)銷、城市增長(zhǎng)模式、法律制度、地方規(guī)章、公共政策、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與合同、土地開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、人居環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、融資、風(fēng)險(xiǎn)控制與時(shí)間管理等。

　　不論開發(fā)活動(dòng)多么復(fù)雜或是開發(fā)商多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開發(fā)過程的基本步驟。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序

　　主要程序包括八個(gè)步驟：提出投資設(shè)想、細(xì)化投資設(shè)想、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議或合同、工程建設(shè)、竣工交用、物業(yè)資產(chǎn)管理。這八個(gè)步驟可歸納為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和租售階段。

　　第二節(jié)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

　　本階段最重要的工作，是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行逐漸深入、細(xì)化的可行性研究。

　　一、投資機(jī)會(huì)選擇

　　主要包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機(jī)會(huì)、細(xì)化投資設(shè)想三項(xiàng)工作。

　　二、投資決策分析

　　投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、投資決策三部分工作。市場(chǎng)分析主要分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格水平及租金水平，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果以及相關(guān)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，就項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用與盈利能力進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。這項(xiàng)工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行。這樣，開發(fā)商可有充分的時(shí)間和自由度來(lái)考慮有關(guān)問題。

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