2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點：投資機(jī)會選擇與決策分析

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念

　　概念：是通過土地、勞動力、資本、管理和企業(yè)家經(jīng)驗等資源的投入，為房屋租客或購房者提供建筑使用空間，并重新配置建筑環(huán)境的一種活動。房地產(chǎn)開發(fā)活動所涉及的活動越來越復(fù)雜。要求比以往具備更多的知識與技能，包括：市場與市場營銷、城市增長模式、法律制度、地方規(guī)章、公共政策、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與合同、土地開發(fā)、建筑設(shè)計、建造技術(shù)、人居環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、融資、風(fēng)險控制與時間管理等。

　　不論開發(fā)活動多么復(fù)雜或是開發(fā)商多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開發(fā)過程的基本步驟。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序

　　主要程序包括八個步驟：提出投資設(shè)想、細(xì)化投資設(shè)想、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議或合同、工程建設(shè)、竣工交用、物業(yè)資產(chǎn)管理。這八個步驟可歸納為四個階段，即投資機(jī)會選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和租售階段。

　　第二節(jié)投資機(jī)會選擇與決策分析

　　本階段最重要的工作，是對開發(fā)項目進(jìn)行逐漸深入、細(xì)化的可行性研究。

　　一、投資機(jī)會選擇

　　主要包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機(jī)會、細(xì)化投資設(shè)想三項工作。

　　二、投資決策分析

　　投資決策分析主要包括市場分析、項目財務(wù)評價、投資決策三部分工作。市場分析主要分析市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場及其可支付的價格水平及租金水平，項目財務(wù)評價是根據(jù)市場分析的結(jié)果以及相關(guān)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計，就項目的經(jīng)營收入、成本費用與盈利能力進(jìn)行分析評價。這項工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行。這樣，開發(fā)商可有充分的時間和自由度來考慮有關(guān)問題。

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