土地價值計算

　　【提問】

　　2015年試題，判斷題第3題為：

　　甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰土地，甲土地單價為1500元／㎡，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價為1130元／㎡，容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價來判斷，投資乙地塊較甲地塊更經濟（土地報酬率為6%）（　）

　　答案里的做法是：

　　甲土地的樓面地價=375元／㎡轉換為無限年期的樓面地價V50/K50=410元／㎡

　　老師我覺得應用的公式應該是轉換為年金的公式，意義為將50年總的土地價值的現(xiàn)值轉換為每年的土地價值來比較，所以在公式上應該用

　　P=A/i【1-1/（1+i）^n-1】，比上面的公式要多除以一個i，雖然不影響判斷結果，但我覺得這樣似乎更合理。請問老師轉換為無限期的意義是什么？另外對應無限期的公式是哪個公式啊？

　　【回答】

　　學員tang222，您好！您的問題答復如下：

　　最終從價值上來判斷比較合理的，用年金判斷有時候會不準確。

　　我們這里不需要記憶這些復雜公式，比如說本題：

　　甲土地的樓面地價=375元／㎡——先算出年金，A＝375/（P/A，6％，50），然后再算無限年限的價值，P＝A/r＝【375/（P/A，6％，50）】/6％.

　　就按這個思路來。不要去記憶這個【V50/K50】，我們考試的人來說，記憶的公式越少越好。

　　★問題所屬科目：房地產估價師——房地產估價理論與方法

　　責任編輯：淘淘

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發(fā)布：2007-07-11 10:30 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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