成本法中土地成本的求取

　　【提問(wèn)】老師你好，請(qǐng)問(wèn)用成本法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，先計(jì)算土地的價(jià)格然后在計(jì)算建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格然后減去折舊，計(jì)算土地價(jià)格時(shí)怎么教材中有的時(shí)候是計(jì)算土地取得成本 有的時(shí)候是計(jì)算土地重新構(gòu)建價(jià)格，為什么？平時(shí)估價(jià)時(shí)其中土地的價(jià)值是包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、利息、利潤(rùn)等的嗎？包括的是什么價(jià)格 不包括的是什么價(jià)格？有點(diǎn)亂了

　　【回答】

　　學(xué)員61894875，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　成本法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值分為兩種方法：

　　1、土地使用權(quán)價(jià)值跟建筑物價(jià)值分開(kāi)來(lái)計(jì)算，那么土地使用權(quán)價(jià)值就是土地的重新構(gòu)建價(jià)格，建筑物價(jià)格按建筑物的重置成本計(jì)算，計(jì)算建筑物的重置成本中，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息、利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)都不包含土地費(fèi)用。

　　然后房地產(chǎn)價(jià)值＝土地使用權(quán)價(jià)值+建筑物價(jià)值。

　　2、房地產(chǎn)合在一塊計(jì)算，也就是按理論教材的方法計(jì)算，房地產(chǎn)價(jià)值＝土地取得成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+……，此時(shí)計(jì)算管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利潤(rùn)、利息的計(jì)算基數(shù)都包含土地取得費(fèi)在內(nèi)的。

　　【追問(wèn)】那這兩種方法有什么區(qū)別嗎 那什么時(shí)候用哪種方法呢老師 謝謝

　　【回答】

　　學(xué)員61894875，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　沒(méi)有區(qū)別，具體要看估價(jià)師的習(xí)慣，以及估價(jià)師能夠得到的資料。

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

　　責(zé)任編輯：淘淘

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