2015房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)分析：后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

　　三、后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

　　后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤，是將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤，具體包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)（以下簡稱取得稅費(fèi)）以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。這些是假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中都應(yīng)當(dāng)減去的項(xiàng)目，統(tǒng)稱為“扣除項(xiàng)目”。它們的估算方法與成本法中的相同（見本書第七章第二節(jié)“房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成”），但要注意以下兩點(diǎn)區(qū)別：①它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)的值，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值；②它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤。

　　取得稅費(fèi)是假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)購置待開發(fā)房地產(chǎn)，此時(shí)應(yīng)由購置者（買方）繳納的有關(guān)稅費(fèi)，例如契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來測(cè)算。

　　后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等必要支出的多少，要與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對(duì)應(yīng)。相同的待開發(fā)房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為毛坯房的后續(xù)必要支出，要少于為粗裝修房的后續(xù)必要支出；粗裝修房的后續(xù)必要支出，要少于精裝修房的后續(xù)必要支出。特別是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”的，后續(xù)必要支出通常還應(yīng)包括家具設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購置費(fèi)等支出。

　　投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算。在測(cè)算投資利息時(shí)要把握應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目、計(jì)息周期、計(jì)息期、計(jì)息方式和利率。其中，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括：①未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；②取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)；③后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是建設(shè)期的終點(diǎn)，一般不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。另外值得注意的是，未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次性付清，因此其計(jì)息的起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)（如開發(fā)期間或建造期間）不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的期中。發(fā)生的時(shí)間段通常按年來劃分，精確的測(cè)算要求按半年、季或月來劃分。

　　在測(cè)算開發(fā)利潤時(shí)要注意在成本法中已講過的，利潤率有直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率和銷售利潤率，它們的內(nèi)涵及所對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)不同，測(cè)算時(shí)要相互匹配。另外，要注意利潤率是總利潤率還是年利潤率。

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