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2015房地產(chǎn)估價師考點分析:后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤
三、后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤
后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤,是將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所必須付出的各項成本、費用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤,具體包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(以下簡稱取得稅費)以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。這些是假設(shè)開發(fā)法測算中都應(yīng)當(dāng)減去的項目,統(tǒng)稱為“扣除項目”。它們的估算方法與成本法中的相同(見本書第七章第二節(jié)“房地產(chǎn)價格構(gòu)成”),但要注意以下兩點區(qū)別:①它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值,而不是在估價時點時的值;②它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤,而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤。
取得稅費是假定在估價時點購置待開發(fā)房地產(chǎn),此時應(yīng)由購置者(買方)繳納的有關(guān)稅費,例如契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定,按照待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比例來測算。
后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等必要支出的多少,要與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對應(yīng)。相同的待開發(fā)房地產(chǎn),開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為毛坯房的后續(xù)必要支出,要少于為粗裝修房的后續(xù)必要支出;粗裝修房的后續(xù)必要支出,要少于精裝修房的后續(xù)必要支出。特別是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”的,后續(xù)必要支出通常還應(yīng)包括家具設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費等支出。
投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。在測算投資利息時要把握應(yīng)計息項目、計息周期、計息期、計息方式和利率。其中,應(yīng)計息項目包括:①未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值;②取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費;③后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。一項費用的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點,終點通常是建設(shè)期的終點,一般不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。另外值得注意的是,未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值是假設(shè)在估價時點一次性付清,因此其計息的起點是估價時點。后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生,而是分散在一段時間內(nèi)(如開發(fā)期間或建造期間)不斷發(fā)生,但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生,并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。發(fā)生的時間段通常按年來劃分,精確的測算要求按半年、季或月來劃分。
在測算開發(fā)利潤時要注意在成本法中已講過的,利潤率有直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率和銷售利潤率,它們的內(nèi)涵及所對應(yīng)的計算基數(shù)不同,測算時要相互匹配。另外,要注意利潤率是總利潤率還是年利潤率。
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