2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)：成交價(jià)格

　　成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實(shí)無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。嚴(yán)格地說，正常成交價(jià)格的形成條件有以下7個(gè)：①公開市場。②交易對象本身具備市場性。③眾多的買者和賣者。買者和賣者的數(shù)量都必須相當(dāng)多才不至于使買者或賣者的個(gè)別情況影響價(jià)格，即他們都應(yīng)是價(jià)格的被動接受者，其中的任何一個(gè)買者或賣者對價(jià)格都沒有控制的力量，沒有顯著的影響力。④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。⑤理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為。這又被稱為“經(jīng)濟(jì)人假定”；其含義有二，即“人是理性的，也是自私的”。具體在交易中，指交易雙方均是謹(jǐn)慎的，價(jià)格不受任何一方感情沖動的影響；賣者總想多賣一些錢，買者總想少付一些錢。⑥買者和賣者都具有完全信息。這是指買者和賣者都充分了解交易對象的性能和特點(diǎn)，充分了解市場行情。⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。即有適當(dāng)長的時(shí)間尋找合適的買者或賣者，而不是急于出售或急于購買。

　　成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)分為招標(biāo)成交價(jià)、拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。招標(biāo)成交價(jià)是指采取招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，拍賣成交價(jià)是指采取拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，掛牌成交價(jià)是指采取掛牌方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，協(xié)議成交價(jià)是指采取協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。在目前國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來看，協(xié)議出讓方式由于是政府對于那些需要扶持的高科技項(xiàng)目等提供土地的方式，一般會降低地價(jià)。招標(biāo)出讓方式由于不僅考慮投標(biāo)報(bào)價(jià)，通常還考慮投標(biāo)人的開發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標(biāo)人不一定是投標(biāo)報(bào)價(jià)最高者，所以有一定的抑制地價(jià)的作用，但主要以投標(biāo)報(bào)價(jià)高低確定中標(biāo)人的招標(biāo)出讓方式有抬高地價(jià)的作用。拍賣出讓方式由于“價(jià)高者得”，所以最能抬高地價(jià)。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價(jià)最高。造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價(jià)形成機(jī)制不同、地塊位置的好壞不同，（拍賣、招標(biāo)出讓的地塊一般位置較好）、缺乏經(jīng)驗(yàn)、人為因素的干擾及管理體制約缺陷等。

　　7．在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格（ ）賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會成功。（2003年試題）
　　A．高于
　　B．等于
　　C．低于
　　D．不高于
　　E．不等于

　　答案：AB

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