2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》講義9

　　10. 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

　　10.1 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)

　　10.2 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

　　10.3 空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系

　　10.4 均衡狀況

　　10.1 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)

　　空間市場(chǎng)

　　房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間

　　空間市場(chǎng)上

　　需求者－是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)

　　供給者－房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)中存量房地產(chǎn)的提供者

　　10.2 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

　　資產(chǎn)市場(chǎng)

　　房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益

　　投資收益（兩部分）

　　在擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時(shí)間所獲得的租金

　　在轉(zhuǎn)售時(shí)所實(shí)現(xiàn)的增值收益

　　10.3 空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系

　　空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金水平，租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求

　　空間市場(chǎng)上的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的

　　10.4 均衡狀況

　　均衡狀況的特點(diǎn)：

　　租金和價(jià)格都不發(fā)生變化

　　價(jià)格與重置成本相同

　　新增量和滅失量相等

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變

　　實(shí)質(zhì)：

　　這種均衡狀況事實(shí)上不存在

　　但市場(chǎng)總是在向均衡回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng)

　　11. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

　　11.1 房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義和原因

　　11.2 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論

　　11.3 房地產(chǎn)周期理論新觀點(diǎn)

　　11.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期

　　11.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期

　　11.6 房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期的關(guān)系

　　11.1 房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義和原因

　　定義

　　房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生

　　原因（七原因）

　　供求因素影響，金融因素變動(dòng)最關(guān)鍵

　　市場(chǎng)信息不充分，導(dǎo)致供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間存在時(shí)滯

　　生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素影響

　　政策因素影響，如容積率控制，用途管制等

　　政治沖擊

　　制度因素影響

　　生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等

　　11.2 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論

　　在市場(chǎng)供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)正常運(yùn)作

　　在此期間，投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金和利潤(rùn)預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種自我修正的模式，每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過(guò)擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇、再次擴(kuò)張（六步曲）的過(guò)程

　　11.3 房地產(chǎn)周期理論新觀點(diǎn)

　　建立在市場(chǎng)均衡前提下的傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論在實(shí)踐中不可能得到廣泛應(yīng)用

　　11.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期

　　市場(chǎng)機(jī)制的作用總能在市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)中找到一個(gè)供需平衡點(diǎn)（即合理的空置）

　　從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率（合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)

　　自然周期分為四個(gè)階段

　　11.4.1 第一階段

　　11.4.2 第二階段

　　11.4.3 第三階段

　　11.4.4 第四階段

　　11.4.1 第一階段

　　始于市場(chǎng)周期谷底，此時(shí)空置率最高，存在供給過(guò)剩

　　此階段需求增長(zhǎng)，供給不增加，需求的增長(zhǎng)將吸納先前過(guò)剩的供給

　　沒(méi)有新項(xiàng)目出現(xiàn)，空置率下降

　　租金有小幅度的增長(zhǎng)

　　11.4.2 第二階段

　　始于超過(guò)了平衡點(diǎn)

　　需求繼續(xù)增長(zhǎng)，原有的過(guò)剩供給吸納完畢，形成了對(duì)額外房屋空間的需求

　　空置率降到了合理空置率以下，租金開(kāi)始迅速上漲

　　新項(xiàng)目出現(xiàn)，供給增加

　　需求的增長(zhǎng)和供給的增長(zhǎng)會(huì)以一個(gè)大致相同的速率保持相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，到達(dá)峰值后，需求的增長(zhǎng)的速度低于供給增長(zhǎng)的速度

　　11.4.3 第三階段

　　始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)

　　空置率低于合理空置率

　　供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率回升趨向于合理空置水平

　　該階段不存在供給過(guò)剩，租金停止上漲，開(kāi)工項(xiàng)目少，但竣工項(xiàng)目多

　　11.4.4 第四階段

　　始于市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)并向下運(yùn)動(dòng)

　　供給高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)

　　租金降低，空置率上升

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期四階段總結(jié)

　　起始 理論起始 需求 供給 租金 空置

　　第一階段 A～B 始于市場(chǎng)周期的谷底，終于合理空置水平 增長(zhǎng) 基本保持不變 小幅度增加 下降

　　第二階段 B～C 始于市場(chǎng)均衡狀態(tài)，終于周期的峰值點(diǎn)（供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)） 繼續(xù)增長(zhǎng)，需求與供給等速度增長(zhǎng) 增長(zhǎng) 上漲 下降

　　第三階段 C～D 始于峰值（供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)），終于合理空置水平 增加

　　但需求增加速度低于供給增加速度 增長(zhǎng) 上漲趨勢(shì)減緩甚至停止 提高

　　第四階段 D～E 始于合理突圍水平，終于周期谷底 需求減少 高增長(zhǎng) 下降 提高

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