2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》講義8

　　6.5 按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

　　按建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平細(xì)分：

　　低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔

　　按目標(biāo)市場(chǎng)的群體特征細(xì)分：

　　老年住宅市場(chǎng)、青年公寓市場(chǎng)

　　…。

　　7. 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)（三大類30小項(xiàng)）

　　供給指標(biāo)（10項(xiàng)）：

　　新竣工量（竣工面積）、滅失量、存量、空置量、突置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價(jià)值；

　　需求指標(biāo)（11項(xiàng)）：

　　國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人口數(shù)、城市家庭人口、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、城市家庭可支配收入、城市家庭總支出、房屋空間使用數(shù)量、商品零售價(jià)格指數(shù)、城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)；

　　市場(chǎng)交易指標(biāo)（9項(xiàng)）：

　　銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。

　　【重要指標(biāo)說明】

　　存量＝上期存量＋報(bào)告期新竣工量－報(bào)告期滅失量。

　　空置量 報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的面積中，沿未銷售或出租的面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的面積。

　　空置率＝空置房屋/同期房屋存量

　　可供租售量＝上期可供租售數(shù)量－上期吸納量＋本期新竣工量

　　平均建設(shè)周期＝施工面積/新竣工面積

　　竣工房屋價(jià)值，包括竣工房屋本身的價(jià)值，也包括作為組成部分的設(shè)備的購(gòu)置和安裝費(fèi)用，不包括工藝設(shè)備，辦公和生活家具，拆遷補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整費(fèi)及城市建設(shè)配套投資

　　房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)，包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)，房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)

　　【重要指標(biāo)說明】吸納率、吸納周期的計(jì)算

　　吸納量：

　　吸納量＝銷售量＋出租量

　　吸納率：

　　吸納率＝吸納量/可供租售量

　　吸納周期：

　　同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間

　　在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)

　　【考點(diǎn)】

　　區(qū)分具體指標(biāo)屬于哪一類

　　重要指標(biāo)的計(jì)算

　　指標(biāo)說明進(jìn)和判斷

　　8. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性（6特性）

　　市場(chǎng)供給的壟斷性

　　市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性

　　市場(chǎng)交易的復(fù)雜性

　　市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān)

　　存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性

　　市場(chǎng)信息不對(duì)稱性

　　【重點(diǎn)】經(jīng)濟(jì)外部性

　　正外部性

　　經(jīng)濟(jì)行為活動(dòng)使他人受益，而受益者無須花代價(jià)（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）

　　負(fù)外部性

　　經(jīng)濟(jì)行為個(gè)體的動(dòng)使他人或社會(huì)受損，卻沒有為此承擔(dān)成本（房?jī)r(jià)迅速上升）

　　【重點(diǎn)】市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性

　　一般情況

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中賣方對(duì)信息的了解程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方，使消費(fèi)者的利益容易受到損害

　　解決信息不對(duì)稱的途徑

　　發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)

　　政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布工作

　　9. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

　　配置存量房地產(chǎn)資源和利益

　　顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化

　　指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求變化

　　指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃

　　引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

　　【重點(diǎn)】引起需求增加或減少的原因

　　未來預(yù)期收益變化

　　政府稅收政策的影響

　　收入水平變化或消費(fèi)品味變化

　　原用于其他方面資金的介入

　　土地供給的變化

　　【重點(diǎn)】供給適應(yīng)需求的變化

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)難以在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到市場(chǎng)供需供均衡

　　以下兩種原因引起市場(chǎng)供給的變化

　　建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉砦飿I(yè)的使用方式

　　某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化

　　售價(jià)太高，對(duì)出租住宅的需求就會(huì)增加

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