2013如何繳納二手房個(gè)人所得稅？

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    2013年二手房交易個(gè)人所得稅如何繳納 ，主要內(nèi)容如下：

    一、出售房齡不足5年及滿5年不是家庭唯一住房的，按照二手房交易計(jì)稅金額的1%全額征收。而根據(jù)國務(wù)院出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則，二手房的個(gè)人所得稅，將嚴(yán)格按差額的20%征稅。
以交易一套130平方米的二手房為例，2010年賣主買房時(shí)，價(jià)格是40萬元，這次是以80萬元出售，差額是40萬元。按我市現(xiàn)行的總房款1%征個(gè)稅，需繳納8000元的個(gè)稅;而如果按差額的20%征個(gè)稅，那么這套房需繳納個(gè)稅8萬元。也就是說，這套房子光是個(gè)稅部分，就增加了7.2萬元。更何況，二手房交易還有契稅、營業(yè)稅、交易費(fèi)等其他稅費(fèi)。按照最高標(biāo)準(zhǔn)來算，這套二手房還要繳總房款3%的契稅、5.6%的營業(yè)稅，兩樣稅加起來是6.88萬元。再加上 8萬元的個(gè)稅，這套房子的累計(jì)交易稅費(fèi)已經(jīng)達(dá)到了14.88萬元，相當(dāng)于總房款80萬元的18.6%。

    二、按差額20%計(jì)征所得稅的做法并非“新規(guī)”。此前二手房個(gè)人所得稅有兩種計(jì)征辦法：差價(jià)的20%或總價(jià)的1%～2%(1%針對普通住宅，2%針對非普通住宅)，交易時(shí)可以從低選擇。對于房價(jià)漲幅很快的房源，無疑是按照總價(jià)為基準(zhǔn)計(jì)算相對劃算。

根據(jù)1994年實(shí)施的個(gè)人所得稅法規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅，這其中包括房產(chǎn)。征收方式為：1、查驗(yàn)征收：納稅人能夠提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票的，個(gè)人所得稅=(計(jì)稅價(jià)格-原值-契稅-相關(guān)稅費(fèi)-合理費(fèi)用)×20%2、核定征收：納稅人不能提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票的，個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%

    三、根據(jù)國務(wù)院“國五條”細(xì)則的要求，凡是能查詢到原值的，都必須要按查驗(yàn)征收的方式，也就是所謂的差額的20%，那么在計(jì)算稅額時(shí)，計(jì)稅價(jià)格、原值、契稅都好計(jì)算，“相關(guān)稅費(fèi)”和“合理費(fèi)用”究竟該如何界定呢?

相關(guān)費(fèi)用”是指轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加及印花稅、土地增值稅等費(fèi)用，就南京市而言，主要是5.6%的營業(yè)稅?！昂侠碣M(fèi)用”則包括裝修費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，尤其要說明的是，裝修費(fèi)是有限額標(biāo)準(zhǔn)的，商品房最高可以扣除房屋原值的10%，公有住房、經(jīng)適房最高可以扣除原值的15%。

假設(shè)一套100萬購入的房產(chǎn)，現(xiàn)在以200萬的價(jià)格出售，按照查驗(yàn)征收的話，計(jì)稅價(jià)格為200萬，原值為100萬，契稅為1萬(假設(shè)購入時(shí)稅率為 1%)，相關(guān)稅費(fèi)(主要為營業(yè)稅)是11.2萬元，合理費(fèi)用為裝修費(fèi)(15萬，能提供發(fā)票)、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)合計(jì)5000元，那么其需繳納的個(gè)人所得稅為 (200-100-1-11.2-15-0.5)×20%=14.5萬，并非是買賣價(jià)差的20%即20萬元。

    新國五條細(xì)則關(guān)于二手房交易內(nèi)容

    新國五條細(xì)則中值得關(guān)注的幾個(gè)點(diǎn)是，1、限購進(jìn)一步升級(jí)，明確了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)!2、二手房的個(gè)調(diào)稅，由交易總額的1-2%，從嚴(yán)按差額的20%征收!3、少數(shù)高房價(jià)城市，將提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率!另外，以國辦名義下發(fā)，而非部委分頭行動(dòng)，規(guī)格較高。

    對于二手房的個(gè)調(diào)稅，由交易總額的1-2%，從嚴(yán)按差額的20%征收。陳寶存認(rèn)為并不存在哪種比例更為合理的問題，現(xiàn)行按照差額的20%征收，就是利用個(gè)人所得稅額外收入的比例征收，是合理的。任何一次性獲取的工資外收益作為個(gè)人所得稅稅基，收益部分征稅沒問題。新細(xì)則強(qiáng)調(diào)要對執(zhí)行樓市調(diào)控不力省級(jí)政府問責(zé)，實(shí)際上是把權(quán)力下放給地方政府，責(zé)任攤派給了去年房價(jià)上漲比較快的幾個(gè)城市，讓銀行根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)來自行制定政策，抑制當(dāng)?shù)胤績r(jià)?！皣鍡l”明確，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。實(shí)際上，2012年以來，央行、國稅總局、住建部等部委相關(guān)負(fù)責(zé)人均在各種場合談過房產(chǎn)稅改革推進(jìn)問題。去年年底，多個(gè)全國性研究機(jī)構(gòu)已明確表示，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的改革方向已被鎖定，湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴(kuò)圍房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容箭在弦上，杭州或?qū)⒊蔀樾乱慌慨a(chǎn)稅征收城市之一。至于時(shí)間點(diǎn)，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能會(huì)在明年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后出現(xiàn)突破。

    律師提醒：購買未滿5年的二手房，當(dāng)事人常用"延期交付，先租后買"的方法避稅，事實(shí)上這辦法對買賣雙方而言都是沒保障的，房屋在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)無法辦理過戶，產(chǎn)權(quán)仍是賣方的，如房價(jià)上漲或下跌，買方或賣方寧愿賠償違約金也不交易。因此，延期交付易引起反悔，建議大家不要冒這個(gè)險(xiǎn)。