2003年全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產估價案例與分析考試試題

　　一、綜合分析

　　1、某工廠為企業(yè)改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　應根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價（ ）。

　　A.根據(jù)房屋所有權證上記載的用途進行估價

　　B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結果的現(xiàn)狀用途進行估價

　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

　　2、某工廠為企業(yè)改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，應通過（ ）途徑。

　　A.自行改變

　　B.經上級主管部門批準改變

　　C.經政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續(xù)

　　D.經政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　3、某工廠為企業(yè)改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　該工廠若將該兩幢房屋投?；馂碾U，則其為保險目的評估的價值應為（ ）。

　　A.該兩幢房屋的正常市場價值

　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值

　　D.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值加上土地的價值

　　4、甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應返還100萬元；乙方則認為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。

　　確定評估結論的依據(jù)應是（ ）。

　　A.以1500萬元作為評估值

　　B.以（1400+1580）÷2=1490萬元作為評估值

　　C.以1995年7月的預算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值。

　　D.以1993年7月至12月的預算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值。

　　5、甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應返還100萬元；乙方則認為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。

　　如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項目轉讓，則估價時點應為（ ）。

　　A.1993年12月

　　B.1995年7月

　　C.項目轉讓日期

　　D.項目建成日期

　　6、甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應返還100萬元；乙方則認為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。

　　該商品房預計1998年5月建成，要估測建時的售價，則估價對象狀況和房地產市場情況應是（ ）。

　　A.估價對象狀況及房地產市場情況均為1995年5月的狀態(tài)

　　B.估價對象狀況及房地產市場情況均為1998年5月的狀態(tài)

　　C.估價對象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產市場情況為1995年7月的狀態(tài)

　　D.估價對象狀況為1995年5月的狀態(tài)，房地產市場情況為1998年5月的狀態(tài)

　　7、某酒店一樓有一空調機房，建筑面積250m2.空調主機1990年購入，當時購入價格為500萬元，同型號空調主機已累計折舊225萬元，市場價值為250萬元，拆除費用為5萬元。如改換新式空調主機（其他配套設備不需改動），則購置、安裝新式空調主機的占地面積50m2，節(jié)約的200m2面積可以提供160m2的營業(yè)面積供出租。酒店經理委托估價師改換空調主機和置換空調機房用于出租不違反規(guī)劃要求，附近一酒店一樓出租的年客觀凈收益為營業(yè)面積4000元/m2，出租面積的裝修改造費用由承租方自負。問：若不考慮新舊空調主機的年運營費用、折舊年限等的區(qū)別，改換空調主機的凈支出為（ ）萬元。

　　A.530

　　B.472

　　C.455

　　D.450

　　8、甲房地產公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預計工程全部完工需要3年時間，目前市場對該類房地產的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設較多的住宅小區(qū)，預計在今后3年內的住宅空置率會從目前的2%上升至10%左右。問：甲公司擬其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是（ ）。

　　A.因為目前房地產市場需求較旺，采用假設開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價時，預計未來房屋售價，可適當比同類房屋售價高

　　B.因為預計空置率會有較高的升幅，采用假設開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價時，預計未來房屋售價，可適當予以降低

　　C.該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值

　　D.該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價

　　9、賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按賢？進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當?shù)胤康禺a管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：估價時點應是（ ）。

　　A.2002年4月25日

　　B.2002年5月25日

　　C.2002年7月25日

　　D.2002年7月25日以后的某一天

　　10、賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當?shù)胤康禺a管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：估價的價值范圍應是（ ）。

　　A.合同1規(guī)定的房款

　　B.合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費的10%

　　C.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費的70%

　　D.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費

　　二、問答

　　11、甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/m2.甲公司擬分兩期建設80棟別墅。當?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時，因債務糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產估價所評估出拍賣底價為3800元/m2.拍賣行在當月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元/m2，其余14無人承接，退還給甲公司。當1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指責乙房地產估價所當時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/m2，遠低于其投入的建設成本，很不合理。而乙房地產估價所堅持當時的估價結論合理。請問，乙房地產估價所堅持當時估價結論的理由有哪些？

　　三、問答

　　12、甲、乙合作投資開發(fā)一房地產項目，雙方各出資1000萬元，經營收益各按50%分成。到項目建成時投資剛好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售費用為售價的7%.銷售過程中，乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1380.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元；乙認為該套房屋的實際成本為25萬元，故只應從自己應得的收入中扣除12.5萬元，自己應得1368.05萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理？應該如何分配？為什么？

　　四、問答

　　13、某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產進行評估，估價目的為抵押。該房地產占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2002年1月竣工。評估公司的評估結果為850元/m2.甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實際投入的成本已達960元/m2，而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結果是合理的？

　　五、指錯14、 ××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）

　　致委托方函（略）

　　估價師聲明（略）

　　估價的假設和限制條件（略）

　　估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。

　　二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。

　　三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。

　　××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得ⅹⅹ商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F(xiàn)澆框架結構，建筑面積6611m2，總用地面積2560m2.自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。

　　估價對象其他內容描述（略）

　　四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據(jù)。

　　五、估價時間2003年4月1日六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。

　　七、估價依據(jù)（略）

　　八、估價方法

　　根據(jù)估價對象特點、估價目的、房地產市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進行整體估價，然后采用成本法進行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結果，確定估價對象的最終估價結果。

　　九、估價結果估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整），單價為人民幣2544元/m2（大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。

　　十、估價人員（略）

　　十一、估價作業(yè)期2003年3月10日～3月20日。

　　十二、估價報告應用的有效期（略）

　　估價技術報告一、個別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價方法選用（略）

　　六、估價測算過程

　?。ㄒ唬┦找娣ü纼r測算過程

　　1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權證》記載，估價對象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2，8層建筑面積201m2.1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70.估價人員通過對估價對象的類似房地產出租經營的租金水平調查得知，類似房地產在正常出租經營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產在正常出租經營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%.根據(jù)上述資料，估價對象有效毛收入的計算如下：

　?、?層年有效毛收入：A＝1000×100×0.8×12＝96.00（萬元）

　　②2層年有效毛收入：B＝1000×80×0.8×12×90%＝69.12（萬元）

　?、?層年有效毛收入：C＝1000×60×0.75×12＝63.00（萬元）

　　④4層年有效毛收入：D＝1000×60×0.75×12×85%＝45.90（萬元）

　?、?層年有效毛收入：E＝1000×40×0.75×12×85%＝30.60（萬元）

　?、?層年有效毛收入：F＝1000×30×12×85%＝36.00（萬元）

　?、?、8層年有效毛收入：G＝（410+201）×20×0.7×12×85%＝8.21（萬元）

　　年有效毛收入＝A+B+C+D+E+F+G＝96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21＝3443.43（萬元）

　　2.估算年運營費用

　?、倌晖恋厥褂觅M：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權達到房地產用于出租經營的應按每年293元/m2的標準繳納土地使用費。則：年土地使用費＝293×2560＝75.01（萬元）

　　②年管理費：根據(jù)××市規(guī)定，出租經營物業(yè)按年租金收入的5%計支管理費。則：年管理費＝343.43×5%＝17.17（萬元）

　?、勰昃S修費：按年租金收入的8%計支維修費。則：年維修費＝343.43×8%＝27.47（萬元）

　?、苣瓯ｋU費：按年租金收入的2%計算。則：年保險費＝343.43×2%＝0.69（萬元）

　?、菽甓愘M：根據(jù)××市規(guī)定，出租經營物業(yè)要繳納房地產稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加，其中：房產稅為年租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護建設費附加為年租金收入的5.5%.則：年稅費＝343.43×（12%+5.5%）＝60.10（萬元）

　　年運營費用＝年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費+年稅費?＝75.01+17.17+27.47+0.69+60.10?＝180.44（萬元）

　　3.估算年凈收入年凈收入＝年有效毛收入－年運營費用?＝343.43－180.44?＝162.99（萬元）

　　4.確定資本化率資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%.

　　5.選出計算公式求出收益價格由于估價對象的收益年限為有限年，即n＝40－5＝35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計算收益價格。

　　將上述相關數(shù)據(jù)：a＝162.99，r＝35代入上述公式，有：P＝1899.58（萬元）

　?。ǘ┏杀痉ü纼r測算過程

　　1.估算土地價格根據(jù)××市基準地價表及基準地價修正法，估價對象土地使用權出讓期40年的基準地價為每1m2土地面積2860元，由于估價對象土地使用權從土地使用權出讓之日至估價時點已經過5年，其減價率為5/40＝12.5%.則估價對象土地價格為：土地價格＝2860×（1－12.5%）×2560＝640.64（萬元）

　　2.估算建筑現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價格－建筑物折舊①建筑物重置價格根據(jù)××市客觀重置成本及相關因素，估價對象建筑物的重置單價（含紅線內市政配套費用、專業(yè)費、利息、利潤）為1290元/m2.則建筑物重置總價為：建筑物重置總價＝1290×6611＝852.82（萬元）

　?、诮ㄖ镎叟f根據(jù)《房地產估價規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結構非生產用房的耐用年限為60年，殘值率為0.而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費總額為：建筑物折舊費總額＝建筑物重置總價×（1－殘值率）×已使用年限/耐用年限＝852.82×（1－0）×2/60＝28.43（萬元）

　　③建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值＝852.82－28.43＝824.39（萬元）

　　3.估算估價對象房地產的價格估價對象房地產價格＝土地價格+建筑物現(xiàn)值?＝640.64+824.39?＝1465.03（萬元）

　?。ㄈ┕纼r結果的確定以收益法的估價結果和成本法的估價結果的簡單算術平均數(shù)作為估價對象房地產價格的估價結果。即：估價對象房地產總價＝（1899.58+1465.03）/2?＝1682（萬元）（已取整）

　　估價對象房地產建筑面積單價＝1682/0.6611?＝2544（元/m2）（已取整）

　　七、估價結果經過評估，某某商務樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元（大寫；人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整）。

　　附件（略）

　　六、改錯

　　15、當?shù)?003年1月～8月房地產價格定基指數(shù)為：

　　1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051

　　比準價格計算：

　　一、交易日期修正系數(shù)：

　　1.KA＝99.7%

　　2.KB＝99.0%

　　3.KC＝99.2%

　　二、求取比準價格：

　　1.比準價格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100＝6617（元/m2）

　　2.比準價格B＝6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102＝6344（元/m2）

　　3.比準價格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103＝6201（元/m2）

　　4.比準價格計算結果：

　?。?617+6344+6201）/3＝6387（元/m2）

　　參考答案：一、1、 D 2、B 3、C 4、C 5、B 6、B 7、D 8、D 9、D 10、D

　　二、

　　第11題

　　試題解析：

　　答：乙估價所可以從如下5個方面說明自己給出估價結論的理由。一是從估價目的看，當時估價所是按照以拍賣評估對象償還債務的情況進行評估測算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期別墅的售價是在正常公開市場交易情形下達成的價格；二是從估價時點看，拍賣時是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，時點的不同相應房地產市場狀況也會不同；三是從估價對象看，當時的估價對象是第一期別墅，建筑具有單件生產的特點，第二期別墅當然與第一期別墅會有所不同，加之一期工程完工后，環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應改善，對第二期工程銷售產生有利影響；四是應該說該兩期工程的售價主要受到房地產市場供求關系的影響，個別工程的實際成本因素不能用來衡量房地產價格的高低，而應以平均的社會一般水平成本衡量；五是從市場銷售結果看，拍賣底價為3800元/m2，售出6棟的平均價格為3860元/m2，比較吻合，尚有14棟沒有拍出，也從市場方面反映了估價結果的合理性。

　　三、

　　第12題

　　試題解析：

　　答：1.甲乙兩者的分配方案均不夠合理。甲未考慮該套房屋的價值分割，乙則只考慮該套房屋的成本分割，而未考慮房屋的利潤分割；

　　2.正確的分配方案應該是按50%的分成比例對該房地產開發(fā)項目的開發(fā)價值進行分割，則甲應分得： ，乙應分得：

　　四、

　　第13題

　　試題解析：

　　1.評估的是公開市場價值或市場價格，是客觀合理的價格；

　　2.而實際發(fā)生的成本可能超過社會平均水平；

　　3.估價時點與實際成本發(fā)生時點有差異，價格會有變化；

　　五、

　　第14題

　　試題解析：

　　1.估價時間用語錯誤，應為估價時點

　　2.缺少估價原則

　　3.估價方法中缺少選用的估價方法的定義

　　4.未分析租金水平的變化趨勢

　　5.一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響

　　6.三層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響

　　7.六層有效毛收入計算錯，未考慮使用面積系數(shù)

　　8.年運營費用中不應計算土地使用費

　　9.未說明當?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、點、氣、熱等費用

　　10.保險計算基數(shù)錯，不應以年租金收入為技術，應以建筑物價值為基數(shù)計算

　　11.資本化率取值未說明理由

　　12.可獲收益年限錯，應為36年

　　13.基準地價修正法中年期修正方法（公式）錯

　　14.基準地價修正法中已經過年限錯，應為4年

　　15.基準地價修正法無評估過程，土地價格的內涵未交代清楚

　　16.未計算精裝修成本費用（建安費）

　　17.建筑物折舊年限計算錯（應2/38）

　　18.未考慮建筑物經濟壽命對建筑物價值的影響

　　19.成本法中未考慮相關銷售費用

　　20.未說明估價結果的確定的理由

　　六、

　　第15題

　　試題解析：

　　1.KA計算錯，應為：

　　1051/1048＝100.3%

　　2.比準價格A，房屋內裝修情況修正系數(shù)比反，應為：100/101：

　　比準價格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100?

　　×100/100×100/99×100/99×101/101＝6487（元/m2）

　　3.比準價格C，容積率修正系數(shù)錯誤，應為：100/99：

　　比準價格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103＝6326（元/m2）

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