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教你三招有效規(guī)避二手房買賣糾紛
辨別信息真?zhèn)?,核實房屋狀況
現(xiàn)在的人買房,尋求房屋信息,主要從三個方面,一是從網(wǎng)上或報紙上搜索房屋信息;二是通過中介公司推薦的房屋信息;三是親朋好友介紹的房屋信息。對于來自方方面面的信息,作為買方難以辨別信息真?zhèn)?。詳?xì)的房屋信息必須與登載信息的賣房人或中介公司聯(lián)系,詳細(xì)了解房屋的權(quán)屬、房屋的實際狀況。房屋的建筑年代和房屋的規(guī)劃用途應(yīng)以房產(chǎn)證上記載的或房產(chǎn)登記部門出具的權(quán)屬證明為準(zhǔn)。房屋的權(quán)屬瑕疵,是指該房產(chǎn)是否設(shè)定抵押權(quán)、是否被司法或行政限制,是否被拆遷凍結(jié),購房人可以要求房屋權(quán)利人提供房產(chǎn)登記部門出具的相關(guān)權(quán)屬證明。購房者還要了解該房屋里的戶籍人員情況,是否是權(quán)利人或與權(quán)利人的關(guān)系,權(quán)利人能否有權(quán)將戶籍人員的戶口遷出,尤其是學(xué)區(qū)房。
選擇正規(guī)中介,簽訂委托合同需謹(jǐn)慎不論你委托給中介出售,還是中介為你物色買家,你一定要謹(jǐn)慎對待。要認(rèn)真了解該中介機構(gòu)是否有營業(yè)執(zhí)照,是否取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)備案證明。
賣方在選擇好中介機構(gòu),在簽訂房屋委托出售合同時,一定要注意以下幾個問題:一是要明確出售的房屋總價包含哪些項目,稅費如何承擔(dān),千萬不要采取價格、稅費包干,超出部分歸中介的方式;二是要明確委托中介的具體事項及中介應(yīng)盡的責(zé)任;三是要明確委托期限及委托方式,是獨家委托還是非獨家委托,不能輕易收取中介給付的所謂定金;四是明確中介傭金的標(biāo)準(zhǔn)和支付時間,明確若中介未能促成交易的,委托期限到后,賣方是否支付中介的服務(wù)費,避免后期扯皮;五是要明確雙方的違約責(zé)任。
防范陰陽合同保障自己的權(quán)益
房地產(chǎn)買賣在辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中,按照政策法規(guī),雙方應(yīng)交納相應(yīng)的稅費。但買方或賣方往往為逃避稅收,隱瞞真實的交易價款,在辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時,提交給房產(chǎn)登記部門的買賣合同中有意壓低價款,以達(dá)到少繳或不繳稅費的目的。但此種做法帶來的后患無窮。首先,若買方以登記部門受理的合同價款及填報的房屋權(quán)屬登記申請書中的價款進(jìn)行付款,賣方則無可奈何,難以收回全額房款;其次,若買方因填報的價款過低,無法貸到一定額度的貸款,則無法支付賣方的房款。另外買方很可能在下次賣房時,在按買賣差額款交納營業(yè)稅時,因買價過低,差額過大,而需多交營業(yè)稅。因此,雙方千萬不要只看眼前利益,而留下后患。
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