2015房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法和程序

　　二、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法和程序

　　城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本方法和程序如下：

　　1．制定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估作業(yè)方案。包括基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍和技術(shù)路線確定、資料和設(shè)備準(zhǔn)備、工作場(chǎng)地落實(shí)、人員組織、工作計(jì)劃和時(shí)間進(jìn)度安排等。其中，確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍有以下幾種選擇：①城鎮(zhèn)行政區(qū)；②城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)；③土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍；④建成區(qū)；⑤市區(qū)。基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍大小，主要根據(jù)有關(guān)規(guī)定、當(dāng)?shù)氐膶?shí)際需要和可投入評(píng)估的人力、財(cái)力、物力等情況來定，一般應(yīng)為規(guī)劃區(qū)。

　　2．明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式等。

　　（1）明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，是要確定基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的下列條件：①估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般應(yīng)為年度的1月1日或者6月30日。②土地用途，例如是分為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同用途，還是采用一個(gè)綜合用途。一般應(yīng)分為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途。③土地使用權(quán)性質(zhì)，例如是出讓方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，還是劃撥方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。一般應(yīng)為出讓方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。④土地使用期限，例如是不同用途的法定最高出讓年限還是統(tǒng)一為綜合用途的法定最高出讓年限50年或者無限年。一般應(yīng)分別為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途的法定最高出讓年限，即商業(yè)用途40年、辦公用途50年、居住用途70年、工業(yè)用途50年。⑤土地開發(fā)程度，即土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和平整程度，例如是三通一平還是五通一平、七通一平。一般應(yīng)根據(jù)各土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段內(nèi)土地開發(fā)程度的平均水平確定。⑥容積率，例如是不同用途對(duì)應(yīng)的平均容積率還是綜合平均容積率。一般應(yīng)根據(jù)各土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段內(nèi)容積率的平均水平確定。

　?。?）明確基準(zhǔn)地價(jià)的構(gòu)成，是要確定基準(zhǔn)地價(jià)包含的內(nèi)容，例如是否包含土地使用權(quán)出讓金、征地補(bǔ)償安置費(fèi)用或房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用、市政配套費(fèi)等?？赏瑫r(shí)給出熟地價(jià)、毛低價(jià)和出讓金。

　?。?）明確基準(zhǔn)地價(jià)的表達(dá)方式，是要確定基準(zhǔn)地價(jià)是采用土地單價(jià)形式（如每平方米的土地價(jià)格），還是采用樓面地價(jià)形式，或者是同時(shí)采用土地單價(jià)和樓面地價(jià)形式。

　　3．劃分土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段。其中，劃分土地級(jí)別應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2001）規(guī)定的內(nèi)容、程序、方法等進(jìn)行。

　　劃分地價(jià)區(qū)段，是將“用途相同、位置相鄰、地價(jià)相近”的土地加以圈圍而形成不同的地價(jià)區(qū)域。一個(gè)地價(jià)區(qū)段可視為一個(gè)地價(jià)“均質(zhì)”區(qū)域。即該區(qū)域內(nèi)的各宗地的地價(jià)水平相近。地價(jià)區(qū)段可分為兩類，一是路線價(jià)區(qū)段二是區(qū)片價(jià)區(qū)段。街道兩側(cè)的商業(yè)用地，適宜劃分為路線價(jià)區(qū)段；辦公、居住、工業(yè)用地，適宜劃分為區(qū)片價(jià)區(qū)段。劃分地價(jià)區(qū)段的方法通常是就土地通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格水平及收益情形等開展實(shí)地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相鄰?fù)恋氐慕缇€為準(zhǔn)，但商業(yè)路線價(jià)區(qū)段應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)深度為分界線。

　　4．抽樣評(píng)估若干宗地的價(jià)格。這是在劃分出的各土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段內(nèi)，按照具有代表性、分布均勻等原則，選擇若干宗地，然后由估價(jià)師調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)經(jīng)營(yíng)收益資料、市場(chǎng)交易資料或開發(fā)費(fèi)用資料等，運(yùn)用收益法、市場(chǎng)法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適宜的估價(jià)方法評(píng)估出這些宗地在合理市場(chǎng)下可能形成的正常市場(chǎng)價(jià)值，通常應(yīng)求出單價(jià)或樓面地價(jià)，并進(jìn)行交易日期、土地使用期限、土地開發(fā)程度、容積率等調(diào)整，將這些宗地的價(jià)格統(tǒng)一到基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵上來。

　　5．計(jì)算各土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的地價(jià)。土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的地價(jià)是某個(gè)特定的土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的土地單價(jià)或樓面地價(jià)，它代表或反映著該土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段內(nèi)土地價(jià)格的正常水平。土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的地價(jià)計(jì)算，是分別以每個(gè)土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段為范圍，求各該土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段內(nèi)所抽查評(píng)估出的若干宗地單價(jià)或樓面地價(jià)的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。計(jì)算出的土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的地價(jià)，相應(yīng)由土地級(jí)別價(jià)、區(qū)片價(jià)和路線價(jià)。

　　6．綜合確定基準(zhǔn)地價(jià)。在上述各土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的地價(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后即是基準(zhǔn)地價(jià)。在確定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)先把握各土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段之間的好壞層次（通常是從好到差排序），再把握它們之間的地價(jià)高低層次，以避免出現(xiàn)條件較差的土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)高于條件較好的土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)。

　　7．提出基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的建議和技術(shù)。包括該基準(zhǔn)地價(jià)的作用，將基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為宗地價(jià)格的方法和系數(shù)，例如具體位置、土地使用期限、土地開發(fā)程度、容積率、土地形狀、臨街狀況等的調(diào)整方法和調(diào)整系數(shù)。

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