2015房估經(jīng)營與管理要點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。臨界點(diǎn)分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險程度。保本點(diǎn)分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險程度。

　　單個風(fēng)險因素臨界值的分析計算可以采用列表法和圖解法進(jìn)行，多個風(fēng)險因素臨界值組合的分析計算可以采用列表法進(jìn)行。

　?。ㄒ唬┳畹妥馐蹆r格分析

　　租金和售價，是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)定的租售價格，通常是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

　?。ǘ┳畹妥馐蹟?shù)量分析

　　最低銷售量和最低出租率，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否在預(yù)定售價下銷售出理想的數(shù)量，或在一定的租金水平下達(dá)到理想的出租率，通常是開發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

　　（三）最高土地取得價格

　　最高土地取得價格是指開發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。

　　（四）最高工程費(fèi)用

　　最高工程費(fèi)用是指在預(yù)定銷售額下，要滿足預(yù)期的開發(fā)項(xiàng)目收益要求，所能承受的最高工程費(fèi)用。最高工程費(fèi)用與預(yù)測可能的工程費(fèi)用之間差距越大，說明開發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險的能力越大。

　　（五）最高購買價格

　　對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，初始購買價格，對能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益目標(biāo)非常重要。

　?。┳罡哌\(yùn)營費(fèi)用比率

　　運(yùn)營費(fèi)用比率是指投資性物業(yè)中運(yùn)營費(fèi)用支出占毛租金收入的比率。

　?。ㄆ撸┒嘁蛩嘏R界點(diǎn)組合

　　多個風(fēng)險因素同時發(fā)生變化，引起開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化，達(dá)到臨界點(diǎn)，這時各因素變化值組合成為多因素臨界點(diǎn)組合。

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