2015年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義（24）

　?。ㄈ┥虡I(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

　　商業(yè)房地產(chǎn)估價可以采用收益法、市場法、成本法等進行估價。

　?。?）收益法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個重要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一。

　　采用收益法估價時首先要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的收益，不要在凈收益混入由于經(jīng)營等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。另一方面，還要正確選取報酬率或資本化率。

　　商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常不是自己經(jīng)營而將其出租給別人經(jīng)營，這時的凈收益可由租金值來確定。

　?。?）市場法。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得交易實例，所以在對商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時，市場法也是常用方法之一。

　?。?）成本法。在有些估價業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進行估價時，也會用成本法作為輔助。

　?。ㄈ┥虡I(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線和難點處理

　　商業(yè)房地產(chǎn)估價的估價方法雖然基本一致，但在具體的技術(shù)路線選擇和處理上又各有特點。

　　1．不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營方式的不同可分為出租型和運營型兩類。

　?。?）出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場法進行估價。

　　采用收益法估價的關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測算要區(qū)分有租約和無租約兩種情況。在租期內(nèi)有租約限制，應(yīng)根據(jù)合同租金來計算凈收益；租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場租金利用市場法求取估價對象房地產(chǎn)的凈收益。

　　采用市場法對出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價主要應(yīng)用在兩個方面：一是運用市場法直接求取商業(yè)房地產(chǎn)的價格；二是運用市場法求取商業(yè)房地產(chǎn)的租金。

　?。?）運營型商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　運營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠專業(yè)經(jīng)營活動來獲得收入，因此，主要采用收益法進行估價。

　　采用收益法對運營型商業(yè)房地產(chǎn)估價的關(guān)鍵是基于營業(yè)收入的凈收入測算，其凈收入的計算公式為：凈收益=主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本和稅金-管理費用-財務(wù)費用-銷售費用-商業(yè)利潤。難點是對商業(yè)利潤的扣除，一般的做法是根據(jù)類似可比實例修正估算得出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。

　　2．不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　（1）整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價主要采用收益法和市場法。對整幢商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、經(jīng)營類型、經(jīng)營收入等方面的差異；其次了解同樓層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格影響因素；最后根據(jù)不同樓層的具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營費用測算的難易程度而選擇不同的估價方法。

　　（2）整層商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　整層商業(yè)房地產(chǎn)估價主要采用市場法和收益法。通常情況下整層出售或出租的交易實例較少，因此，經(jīng)常選取類似估價對象的單個商鋪的成交實例作為可比實例，然后進行修正得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價格。

　　（3）同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價的技術(shù)路線及難點處理

　　對于同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面進行估價時，可先評估出一個鋪面的價格，其余鋪面的價格在此基礎(chǔ)上進行適當(dāng)修正得出不同鋪面的估價結(jié)果。但是，這種技術(shù)處理方式要求對同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素有充分的了解和較準(zhǔn)確的測算。

　　3．空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　在對空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時，一定要結(jié)合估價對象的具體情況，對其進行最高最佳使用分析是十分必要的，而確定空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)的最高最佳使用方式是此類估價的難點。

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