2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（24）

　?。ㄈ┥虡I(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場(chǎng)法、成本法等進(jìn)行估價(jià)。

　?。?）收益法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。

　　采用收益法估價(jià)時(shí)首先要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來(lái)的收益，不要在凈收益混入由于經(jīng)營(yíng)等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。另一方面，還要正確選取報(bào)酬率或資本化率。

　　商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常不是自己經(jīng)營(yíng)而將其出租給別人經(jīng)營(yíng)，這時(shí)的凈收益可由租金值來(lái)確定。

　?。?）市場(chǎng)法。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得交易實(shí)例，所以在對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也是常用方法之一。

　?。?）成本法。在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用成本法作為輔助。

　?。ㄈ┥虡I(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

　　商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)方法雖然基本一致，但在具體的技術(shù)路線選擇和處理上又各有特點(diǎn)。

　　1．不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式的不同可分為出租型和運(yùn)營(yíng)型兩類。

　　（1）出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。

　　采用收益法估價(jià)的關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測(cè)算要區(qū)分有租約和無(wú)租約兩種情況。在租期內(nèi)有租約限制，應(yīng)根據(jù)合同租金來(lái)計(jì)算凈收益；租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)租金利用市場(chǎng)法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。

　　采用市場(chǎng)法對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要應(yīng)用在兩個(gè)方面：一是運(yùn)用市場(chǎng)法直接求取商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格；二是運(yùn)用市場(chǎng)法求取商業(yè)房地產(chǎn)的租金。

　?。?）運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠專業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)獲得收入，因此，主要采用收益法進(jìn)行估價(jià)。

　　采用收益法對(duì)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)鍵是基于營(yíng)業(yè)收入的凈收入測(cè)算，其凈收入的計(jì)算公式為：凈收益=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)。難點(diǎn)是對(duì)商業(yè)利潤(rùn)的扣除，一般的做法是根據(jù)類似可比實(shí)例修正估算得出租賃收入來(lái)確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。

　　2．不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　（1）整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要采用收益法和市場(chǎng)法。對(duì)整幢商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)類型、經(jīng)營(yíng)收入等方面的差異；其次了解同樓層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格影響因素；最后根據(jù)不同樓層的具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算的難易程度而選擇不同的估價(jià)方法。

　　（2）整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要采用市場(chǎng)法和收益法。通常情況下整層出售或出租的交易實(shí)例較少，因此，經(jīng)常選取類似估價(jià)對(duì)象的單個(gè)商鋪的成交實(shí)例作為可比實(shí)例，然后進(jìn)行修正得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。

　?。?）同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　對(duì)于同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可先評(píng)估出一個(gè)鋪面的價(jià)格，其余鋪面的價(jià)格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正得出不同鋪面的估價(jià)結(jié)果。但是，這種技術(shù)處理方式要求對(duì)同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素有充分的了解和較準(zhǔn)確的測(cè)算。

　　3．空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　在對(duì)空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一定要結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況，對(duì)其進(jìn)行最高最佳使用分析是十分必要的，而確定空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)的最高最佳使用方式是此類估價(jià)的難點(diǎn)。

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