2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：合法原則

　　5．合法原則

　　內(nèi)涵

　　合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益上的價(jià)值

　　所依據(jù)的法是廣義的法

　　房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)值，估價(jià)對(duì)象的權(quán)益必須依法判定，不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的

　　合法原則并不意味著只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象。除了依法不得以某種方式處分的房地產(chǎn)不能成為以該種處分方式為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象外，任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象

　　實(shí)踐操作

　　在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等合法權(quán)屬證明為依據(jù)

　　在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制為依據(jù)

　　在依法判定的處分權(quán)方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)

　　在依法判定的其他權(quán)益方面，評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的價(jià)格政策

　　估價(jià)所采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)主體資格必須合法

　　【歸納】

　　房屋權(quán)屬證書(shū)（兩種）

　　房屋所有權(quán)證

　　房屋他項(xiàng)權(quán)利證

　　土地權(quán)屬證書(shū)（四種）

　　國(guó)有土地使用證

　　集體土地所有證

　　集體土地使用證

　　土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)

　　【重點(diǎn)】合法原則在房屋征收估價(jià)中的運(yùn)用

　　一般以被征收房屋的權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)

　　各地對(duì)被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定

　　征收人與被征收人對(duì)被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估

　　在對(duì)被征收房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，征收人或者被征收人應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。在面積不能協(xié)商一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定或委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算

　　評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款

　　評(píng)估有拖欠建設(shè)工程價(jià)款、尚未痛工或者雖然竣工但自竣工之日起六個(gè)月內(nèi)的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款

　　評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

　　法律法規(guī)和政策不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，如果委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零

　　法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無(wú)效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象，如果委托人要求評(píng)估期抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零

　　法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象，如委托人要求評(píng)估期抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零

　　【2005年真題】

　　根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有（ 　）。

　　A．土地所有權(quán)

　　B．國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)

　　C．宅基地土地使用權(quán)

　　D．大型游樂(lè)場(chǎng)

　　E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

　　【答案】AC

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