2015房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：狀況調(diào)整的方法

　　7．房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　7.1房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

　　7.2房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　7.3房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路

　　7.4房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法

　　7.1房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

　　進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　可經(jīng)實(shí)例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況通常是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但根據(jù)不同的的估價(jià)目的也有不同的情況

　　7.2房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容（三內(nèi)容）

　　區(qū)位狀況調(diào)整

　　實(shí)物狀況調(diào)整

　　權(quán)益狀況調(diào)整

　　【2006年真題】

　　市場(chǎng)法中實(shí)物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括（ ?。?。

　　A．環(huán)境

　　B．地形地勢(shì)

　　C．外部配套設(shè)施

　　D．內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

　　E．裝飾裝修

　　【答案】BDE

　　AC屬于區(qū)位狀況調(diào)整

　　7.3房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路

　　總體的兩種思路

　　直接比較法－對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行直接比較

　　間接比較法－設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較

　　調(diào)整方向

　　如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格減價(jià)

　　如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況差的，則對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格加價(jià)

　　具體思路

　　確定對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素

　　判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況并進(jìn)行比較，找出差異程度

　　將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度

　　根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整

　　7.4房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法

　　一般方法

　　7.4.1百分率法

　　7.4.2差額法

　　具體方法

　　7.4.3直接比較調(diào)整

　　7.4.4間接比較調(diào)整

　　7.4.1百分率法

　　可比實(shí)例在其房地狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定

　　假設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低的百分比率為±R%，則

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× ＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房是產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× ＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房是產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　7.4.2差額法

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　7.4.3直接比較調(diào)整

　　步驟

　?、?確定若干種對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素

　?、?根據(jù)每種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度確定權(quán)重

　　③ 以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（100），將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象的狀況逐因素比較并評(píng)分，好于估價(jià)對(duì)象的評(píng)分大于100，不如估價(jià)對(duì)象的，評(píng)分低于100

　?、?將累計(jì)所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率

　?、?利用該比率對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整

　　公式

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× ＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　7.4.4間接比較調(diào)整

　　第一步，標(biāo)準(zhǔn)化修正

　　設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為100，將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行比較并評(píng)分，估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例好于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，則評(píng)分高于100，反之則低標(biāo)

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× ＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　第二步，房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× ＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×

　　【2006年真題】

　　在市場(chǎng)法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為（ ?。?。

　　A．0.95

　　B．0.99

　　C．1.01

　　D．1.05

　　【答案】A

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