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2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn):居民收入
二、居民收入
居民收入水平及其增長,對房地產(chǎn)特別是對住宅的價(jià)格有很大影響。中國目前反映居民收入增長的指標(biāo)有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長和農(nóng)村居民人均純收人的增長。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個人所得稅、財(cái)產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支出之后余下的實(shí)際收入。農(nóng)村居民家庭人均純收入是指農(nóng)村居民家庭總收人中扣除從事生產(chǎn)和非生產(chǎn)經(jīng)營的費(fèi)用支出、繳納稅款、上交承包金額后所剩余的部分。這部分純收入既可直接用于生產(chǎn)和非生產(chǎn)性建設(shè)投資,也可用于生活消費(fèi)支出和儲蓄。
通常,居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加),意味著人們的生活水平將隨之提高,其居住與活動所需要的空間會擴(kuò)大,從而會增加對房地產(chǎn)的需求,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。至于對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度,要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小。所謂邊際消費(fèi)傾向,是指收入每增加一個單位所引起的消費(fèi)變化,即新增加消費(fèi)占新增加收入的比例。
如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加,雖然其邊際消費(fèi)傾向較大,但其增加的收入大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善,這對房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。
如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大,且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ),其所增加的收入此時(shí)依消費(fèi)順序會大部分甚至全部用于提高居住水平,這自然會增加對居住房地產(chǎn)的需求,從而會促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上升。
如果居民收入的增加是高收入者的收入增加,因?yàn)槠渖钌系男枰獛缀跻堰_(dá)到應(yīng)有盡有的地步,邊際消費(fèi)傾向較小,所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于儲蓄或其他投資,這對房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。但是,如果他們利用剩余的收入從事房地產(chǎn)置業(yè)投資或者投機(jī),例如購買房地產(chǎn)用于出租后轉(zhuǎn)讓或者將持有房地產(chǎn)當(dāng)作保值增值的手段,則會影響房地產(chǎn)價(jià)格。
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