2008年房地產(chǎn)估價師考試學(xué)習(xí)方法秘籍（一）

　　第一部分　《房地產(chǎn)估價案例與分析》的學(xué)習(xí)方法

　　在歷屆的全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試中，很多考生都感覺到《房地產(chǎn)估價案例與分析》這門課程都不知道如何復(fù)習(xí)，總感到有勁使不上，因為教材一遍遍去看，也感到收獲不大，好像還是無法滿足考試的要求，一想到這門課程的考試心理就有些緊張，結(jié)果考試成績也不理想，從而很多考生就因為這門課的考試，數(shù)次與房地產(chǎn)估價師失之交臂。

　　編者認(rèn)為《房地產(chǎn)估價案例與分析》這門課程的考試雖然較其他幾門課程的考試要求高一些，但也并不是很多考生所想象的那么難，只要掌握了科學(xué)的學(xué)習(xí)方法，了解了考試的基本要求，你就會知道如何復(fù)習(xí)，就會感到勁有地方使，就會感到心里踏實，從而順利通過這門課程的考試。下面編者就這門課程的學(xué)習(xí)方法談一些自己的看法。

　　（1）、要對前面幾門課程特別是《房地產(chǎn)估價理論與方法》和《房地產(chǎn)基本制度與政策》的有關(guān)內(nèi)容按照估價實踐的要求進(jìn)行更深一個層次的理解，具體來說是想像如何把握估價的理論、方法、有關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)用到估價實踐中去。很多考生，單獨考估價的理論、方法或法律法規(guī)一點問題沒有，但當(dāng)考這些知識在實踐中的應(yīng)用時就考不出來。例如：96年本門課程中問答題的第2題，其實就是考“最高最佳使用的估價原則”的運用，但很多考生都是考后經(jīng)人點拔之后才豁然開朗。之所以會這樣是因為很多考生的估價實踐經(jīng)歷非常有限，甚至從來沒有從事過房地產(chǎn)估價工作。筆者認(rèn)為解決此矛盾的辦法是：每看到一個房地產(chǎn)估價的理論、或方法、或法律法規(guī)的規(guī)定，就想像如果自己是個出題人將如何從實踐的角度出一個題目來考住一般水平的考生。如果你能做到這一點，你就會感到前面有關(guān)課程所學(xué)的理論、方法和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定不再是枯燥無味的內(nèi)容，而會感到它們是非常有用的知識；也會感到自己前面所學(xué)的理論、方法和有關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定到這門課程時就能深入進(jìn)去理解，從而更上一個臺階！也許還有不少考生認(rèn)為：自己沒有從事過房地產(chǎn)估價實踐工作，前面學(xué)過的知識又那么多，到底哪些知識是密切結(jié)合實踐，從而可能在這門課程考試呢？筆者認(rèn)為，這確實是很多考的實際情況。鑒于此，在本資料的第三部分精心編寫了《房地產(chǎn)估價案例與分析》的考點分析與詳解，相信對廣大考生會有不小的幫助。

　?。?）、要進(jìn)行概括和總結(jié)。如在指錯題中各種方法運用上一般會出現(xiàn)哪些錯誤、哪些錯誤是較簡單的、容易發(fā)現(xiàn)的錯誤，哪些錯誤是深層次的、不易發(fā)現(xiàn)的錯誤，各種估價目的的報告一般通常會出現(xiàn)哪些錯誤，估價報告的寫作上通常會出現(xiàn)哪些錯誤；哪些錯誤是已經(jīng)在歷年考試中考過的錯誤，哪些錯誤是還沒有考試過的錯誤；哪些錯誤是歷年的考試基本上都會考的錯誤，這樣在指錯題的考試中就能做到有的放矢地尋找錯誤，提高答卷的速度。又如：各種估價目的和估價對象的技術(shù)路線，亦即它們的價格內(nèi)涵和價格形成過程上的一些特殊性。再如：各種方法的運用必需具備的資料和數(shù)據(jù)，各種情況的估價需要搜集哪些特殊的資料；關(guān)于房地產(chǎn)估價的法律規(guī)定重要有哪些；估價目的、估價時點、估價對象的狀況、房地產(chǎn)市場情況通常如何統(tǒng)一起來，它們與價格內(nèi)涵和價格形成過程以及與估價技術(shù)路線通常會有什么內(nèi)在聯(lián)系；各種估價原則在估價實踐中的應(yīng)用主要有哪些方面；各種類型的題目通常會考哪些知識點等。

　?。?）、要適應(yīng)記憶。很多考生認(rèn)為：《房地產(chǎn)估價案例與分析》是開卷考試，因而不需要記憶。筆者認(rèn)為這種觀點是不完全正確的。試想“空空”的大腦如何能在有限的考試時間內(nèi)通過查閱資料而通過考試呢？因此復(fù)習(xí)時，一定要在理解的基礎(chǔ)上適應(yīng)記憶，特別是《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的一些內(nèi)容，這在指錯題考試中特別重要，要看到某種方法、某種估價目的就能想起它通常會出現(xiàn)哪些錯誤，通常會出現(xiàn)在什么地方，做到“胸有成竹”，這樣才能在考試中快速、準(zhǔn)確地找出錯誤，提高考試的速度和準(zhǔn)確率，并為后面改錯題的考試節(jié)省出寶貴的時間。

　　順便一提的是：很多考生認(rèn)為《房地產(chǎn)估價案例與分析》與前面幾門課程，特別是與《房地產(chǎn)估價理論與方法》有不少不一致的地方，考試怎么辦，對于這個問題的答案非常簡單：本門課程的考試以本門課程的教材和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為準(zhǔn)。

　　第二部分　《房地產(chǎn)估價案例與分析》的考試方法

　　前面我們談了復(fù)習(xí)的方法，然而每年也有不少落榜的考生，失敗的主要原因并不是沒有復(fù)習(xí)好，而主要是考試方法不對?？荚囉蟹椒▎?？回答是肯定的，下面筆者就這方面談?wù)勛约旱目捶ā?/P>

　　一、問答題與選擇題的答卷方法

　　1、首先要摸清出題者的意圖。每個出題者在出一道題目時，他都會有一番用意，即該道題是考考生什么方面的知識，估計一般的考生會怎樣思考該問題，從而設(shè)置一些“陷阱”或“機(jī)關(guān)”，讓一般的考生答題偏離方向或答不出來，從而拉開考生在考分上的差距。以99年試題中的選擇題的第2題的第2問為例，很多考生都選擇了B或D，即認(rèn)為該寫字樓在正常情況下最可能實現(xiàn)的價格為4000萬元或4010萬元。選4010萬元的考生是認(rèn)為購買價是4000萬元，又花了10萬元涂飾了本公司的標(biāo)志，期間寫字樓市場價格未發(fā)生任何變化，因而是4010萬元；選4000萬元的考生是認(rèn)為購買價花了4000萬元，原先花了10萬元涂飾的本公司的標(biāo)志，對于后來的購買者無效，因而是4000萬元。其實出題者是在考考生花了10萬元涂飾的本公司的標(biāo)志，對后來的購買者不僅無偷越，而且需要花錢請人把本公司的標(biāo)志去掉，從而最可能實現(xiàn)的售價為P∠4000萬元。這其實相當(dāng)于考了考生的假設(shè)開發(fā)法的知識。再如99年試題問答題的第1題，作者的意圖是考我們估價原則中的合法原則和房地產(chǎn)估價程序中“明確估價”的具體內(nèi)容。根據(jù)“規(guī)范”就知道是權(quán)屬狀況和實體狀況，按照土地、建筑兩方面分開就是：土地權(quán)屬狀況、房屋權(quán)屬狀況、土地基本狀況、建筑物基本狀況，因此考生只要知道了出題者的基本用意，最起碼能夠拿到8分。關(guān)于這一點，只要考生稍微分析一下歷年的試題，定會得出與筆者相同的觀點。

　　2、思維要清晰。答題要條理分明，層次清楚。以99年試題問答題的第3題為例。對于該題我們可以這樣思考：甲的收益不應(yīng)因乙送禮的個人行為受到影響，從而甲公司的所提應(yīng)為1000M2×3000元/ M2÷2×（1-7%）=1395萬元，乙公司的所得應(yīng)為實際回收的總價款中扣除甲公司所得后的剩余，即為2762.1-1395=1367.1（萬元）。該題充分說明：考生在考試時思維要清晰，絕不能思維混亂。

　　再以99年試題問答題的第1題為例，不少考生在考試時答了非常多，把《規(guī)范》中P34的結(jié)果報告中的第（三）項內(nèi)容全部羅列上去，顯得條理不分明，層次不清楚，如果能分土地的權(quán)屬狀況，房屋的權(quán)屬狀況，土地的實體狀況，建筑物的實體狀況四個方面進(jìn)行細(xì)化，給閱卷者的感覺都會好多了。遇到這類題目一定要利用“條條”把內(nèi)容“框住”亦即首先要保證把要點答全，然后有時間再去細(xì)化。

　　二、指錯題的考試方法

　　很多考生在考“指錯題”時并不是指不出錯誤，而是因為答題方法不正確丟了很多分，結(jié)果閱卷者覺得非常惋惜，考生感到非常痛心。丟分的情況主要表現(xiàn)在如下幾個方面：

　?。?）考生雖然指出了很多錯誤，期中有很多也指對了，甚至有的考生指出了13個正確的錯誤，但因為同時在前面也指錯了不少錯誤，結(jié)果得分很低。例如某個考生在13行的答卷紙上指出了19個錯誤，期中前面的8個指錯了，而且占據(jù)了8行答題位置。后面的11個指對了，則該考生只能計5條正確的答案，即只能得15分；如果相反，即指對了的11個錯誤排在11前面行上，則該考生可得33分；同樣的答案由于位置排列不同，考生卻相差“千里”。因此答題時要把自己有把握的、確定的錯誤排在前面，而且要一個答案占據(jù)一行。

　?。?）把本屬于兩條或多條的正確答案寫在一行而丟分。例如：某考生指出了19條錯誤，期中前面的13條指對了，后面的6條指錯了。如果該考生未把13行全部填滿，則缺一個空行可增計1條行分。如果該考生13前面條正確答案占據(jù)了7行，后面的6條錯誤答案占據(jù)了4行，則該考生可計9條正確的答案，即得分為27分；但如果前面13條正確的答案占據(jù)了7行，后面的6條錯誤的答案占據(jù)了6行，則只能計7條正確的答案，即21分，雖然正確答案全部答出，但得分卻只有滿分的一半多1分而已。

　?。?）把本屬于一條的正確答案分成了兩條，占據(jù)了兩行的位置，即浪費了一行的位置而丟分。例如：在市場比較法中，B、C的區(qū)域因素修正有誤（分子分母填倒）分成兩條，即B的區(qū)域因素修正有誤，C的區(qū)域因素修正有誤，仍然只計1條答案的分，整體上因浪費了一行的位置而白白地丟掉了3分。針對上述丟分的情況，結(jié)合評分標(biāo)準(zhǔn)，筆者就指錯題的考試提出以下考試方法。使讀者知道怎樣在13行的答題排列出自己的答案，知道如何界定一條錯誤，該分的時候分開，該合的時候就合。

　　1>考試時，如果自己時間夠，則要先把答案寫在草稿紙上，答完后把答案排一下序，把自己認(rèn)為肯定的答案寫在前面，并且要每一條占據(jù)一行，把自己懷疑態(tài)度的答案盡量擠在后面的一行里。

　　2>如果在“估價對象”中已找出三個錯誤，則不必再仔細(xì)尋找，應(yīng)接著往下閱讀，以免一個地方糾纏太多而沒有時間閱讀報告的其余部分，等有時間再來仔細(xì)閱讀“估價對象”一項的內(nèi)容。

　　3>如果考試的估價報告中有“個別因素分析”、“區(qū)域因素分析”和“市場背景分析”的內(nèi)容，而且篇幅較長，則可以跳過該三個部分，以節(jié)省時間來尋找估價方法運用上的錯誤。

　　4>在按照自己的理解指定錯誤后，對照本資料對指錯題常見錯誤的概括進(jìn)行一遍檢查，看看是否有漏指的錯誤。

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