買房四大步 步步有門道

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　　1 準(zhǔn)備 長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃 看周圍配套

　　2 看房 保存對(duì)方承諾的資料

　　3 簽約 提前準(zhǔn)備 認(rèn)真看合同

　　4 收房 對(duì)照合同 留意細(xì)節(jié)

　　近年樓市中，剛需依然是解決樓市庫(kù)存的中堅(jiān)力量，而如今80后一代人的不斷成熟以及經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷穩(wěn)固?！?0后購(gòu)房時(shí)代”已然來臨，但記者在隨機(jī)采訪80后置業(yè)者中也發(fā)現(xiàn)，80后只顧眼前資金，忽視了長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，這年頭攢錢不容易，買房三思后再下單才是正道。

　　華商報(bào)記者把買房過程分成4大步驟，并就每步可能出現(xiàn)的誤區(qū)逐一提醒。

　　步驟1：購(gòu)房要定位明確

　　誤區(qū)：只顧眼前狀況忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

　　家住咸陽(yáng)彩虹老區(qū)的徐先生今年30多歲，去年10月當(dāng)了父親，現(xiàn)在一直與父親住在二居的房子里，現(xiàn)在家里添人進(jìn)口，最近也在為換房奔波。據(jù)他說，除了房間尺寸偏小，小區(qū)配套落后也成為驅(qū)動(dòng)他們換房的理由。

　　市場(chǎng)趨勢(shì)：換房看配套

　　中房·陽(yáng)光美域營(yíng)銷部經(jīng)理郝雙林認(rèn)為：彩虹附近的小區(qū)房型基本都以70-90平方米戶型二居為主；由于彩虹商圈的生活配套和教育資源配套都比較成熟，所以在附近老小區(qū)購(gòu)二手房的80后相對(duì)較多，2014年二胎政策的放開，家庭結(jié)構(gòu)變化成為80后更加趨向選擇成熟配套的重點(diǎn)。純剛需火拼時(shí)代過后，剛需產(chǎn)品將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下滑趨勢(shì)，改需用戶經(jīng)過一段時(shí)間沉淀，換房看配套必將成為未來?yè)Q房的新趨勢(shì)。開發(fā)商日益成熟的產(chǎn)品特性以及自建或?qū)で蟪墒炫涮讌^(qū)域開發(fā)，才會(huì)更有利于市場(chǎng)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　誤區(qū)：買小戶型湊合住

　　華商報(bào)記者隨機(jī)采訪了身邊的一位朋友，前2年著急結(jié)婚，就買了彩虹小區(qū)的一套兩居室的二手房，90平方米簡(jiǎn)裝的房子，總價(jià)40萬(wàn)，4400元/㎡，首付后，每月接近2000左右的。

　　2年時(shí)間過去后，特別是最近妻子懷孕，兩人覺得之前的房子太小，來個(gè)親戚都沒法住，想換房子。如果再買，自己的還貸壓力就會(huì)非常大。現(xiàn)在后悔當(dāng)初沒有買稍微大點(diǎn)的房子，有個(gè)三室的話，一切問題都能解決。

　　據(jù)了解，年輕人很多是為了買房而買房，很多年輕人認(rèn)為，首次買房可先買個(gè)小戶型湊合著住，以后有經(jīng)濟(jì)實(shí)力再換房。這種只顧眼前狀況，忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的想法不可取。

　　正確觀點(diǎn)：盡量一步到位滿足需要

　　對(duì)于剛需購(gòu)房者客戶來說，適時(shí)根據(jù)自己的需求去選擇購(gòu)房的時(shí)機(jī)，應(yīng)該是比較切合實(shí)際的。而不是說過分關(guān)注于整個(gè)市場(chǎng)的狀態(tài)、國(guó)家的宏觀調(diào)控，或更多關(guān)注于國(guó)家政策的出臺(tái)。宇宏·健康花城策劃經(jīng)理鄒貴根表示，過度關(guān)注大市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的話，一是你的住房需求不會(huì)被馬上解決掉，同時(shí)行業(yè)的政策對(duì)于自己住房的需求來說是離得很遠(yuǎn)的，而是根據(jù)自己付款的實(shí)力，供房的能力。比如現(xiàn)在不買的話，你的房源或目標(biāo)的小區(qū)可能已經(jīng)沒有這種房子了，你的機(jī)會(huì)就錯(cuò)掉了，所以不要過分去關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，而是看到自己合適的房源還有衡量下自己的支付能力，在這個(gè)時(shí)間內(nèi)能不能解決好，如果協(xié)調(diào)得好的話，我覺得就是一種購(gòu)房的時(shí)機(jī)。

　　從全國(guó)樓市整體趨勢(shì)來看，樓市不會(huì)進(jìn)行一個(gè)實(shí)質(zhì)性的或翻天覆地的下跌，在這種情況下，消費(fèi)者也會(huì)盡可能去放心，至少說咸陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較平穩(wěn)的，不會(huì)起大的風(fēng)浪，應(yīng)該說這個(gè)市場(chǎng)還是相對(duì)比較平穩(wěn)的，消費(fèi)者的后顧之憂也不會(huì)很大。

　　華城國(guó)際廣場(chǎng)鄭經(jīng)理表示，剛需買房先應(yīng)明確的是居住需求，其次要正確評(píng)估自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。居住要求首先是工作關(guān)系，選擇樓盤與工作區(qū)域之間必須要有良好的交通，其次，現(xiàn)在80后大多數(shù)為獨(dú)生子女，盡量選擇與父母相隔比較近的樓盤。經(jīng)濟(jì)能力則主要看目前能夠動(dòng)用的資金量還有對(duì)于未來收入的客觀估計(jì)，未來變化幅度直接影響著當(dāng)下所置業(yè)的可能性，在資金量相對(duì)寬裕的情況下，盡量一步到位滿足生活需要。

　　步驟2：看房不懂就問清楚

　　誤區(qū)：不懂裝懂 細(xì)節(jié)沒問清楚

　　有不少購(gòu)房者，在買房時(shí)礙于面子問題，對(duì)一些不懂或者似懂非懂的問題閉口不問，造成買到房子后與自己預(yù)期的差距大太，可無法為自己挽回?fù)p失，只能自認(rèn)倒霉。市民李先生就向記者訴苦到：“我當(dāng)時(shí)看樓盤上沒標(biāo)出南北位置，我就自以為是純南戶型，結(jié)果交房時(shí)才發(fā)現(xiàn)是西南戶型，導(dǎo)致有一個(gè)房子在北面。我只能是自認(rèn)倒霉呀！”

　　誤區(qū)：不懂裝懂

　　也有一些購(gòu)房人不懂裝懂，但真到了售樓處，這些剛需購(gòu)房者又往往被置業(yè)顧問忽悠得暈頭轉(zhuǎn)向，該問的房子細(xì)節(jié)一個(gè)也沒問清楚，別人說什么就是什么。糊里糊涂就把定金交了，到最后卻后悔。年近6旬的李強(qiáng)大伯說道：“前段時(shí)間在世紀(jì)大道看中一處樓盤，說可以附贈(zèng)大面積花園，可最近在交房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)當(dāng)初置業(yè)顧問宣傳承諾的贈(zèng)送花園面積只有一小塊地方，只能怪我當(dāng)初沒問清具體贈(zèng)送面積。

　　正確觀點(diǎn)：不懂就問

　　購(gòu)房者來到售樓部，遇到不清楚的問題一定要問清楚，置業(yè)顧問所承諾的事情也必須將資料保留下來以便有所查證。購(gòu)房者在售樓部里，有四項(xiàng)資料是必須看的：即營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)、五證兩書、銷控資料，這些資料在售樓部的墻面上都可以找到，如果沒有就要積極詢問置業(yè)顧問。

　　商品房預(yù)售時(shí)應(yīng)當(dāng)具備五證：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。無論是期房、現(xiàn)房，作為銷售方的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)都必須具備以上五證，才能證明它是合法的銷售主體，其銷售行為合法，購(gòu)房者與之簽訂合同合法有效，這樣才能保證購(gòu)房者在付款入住之后拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證。

　　而作為購(gòu)房者，可重點(diǎn)查詢開發(fā)商是否具有預(yù)售證即可，因?yàn)橐〉梅康禺a(chǎn)預(yù)售許可證需要經(jīng)過行政許可，預(yù)售許可證的辦理是以其他四證為基礎(chǔ)，若其他四證不全便無法取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　同時(shí)，在驗(yàn)看“五證”的時(shí)候，一定要注意查看所載明內(nèi)容的對(duì)應(yīng)關(guān)系，必須看清楚這些證照是否是購(gòu)房者選定房子的證照。市民可到發(fā)證機(jī)關(guān)相關(guān)網(wǎng)站查詢這些證件的真?zhèn)巍?/p>

　　另外關(guān)于房子的交通環(huán)境、配套設(shè)施、樓盤硬件、物業(yè)管理等細(xì)節(jié)，提問題就要積極。

　　同時(shí)，應(yīng)該明確，置業(yè)顧問的答復(fù)、承諾不能作為今后發(fā)生糾紛時(shí)的法律依據(jù)，一切以購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。所以，購(gòu)房者問清置業(yè)顧問所答復(fù)的所有問題后，也要注意查看在購(gòu)房合同中是否有所體現(xiàn)。

　　除此之外，在參觀樣板間時(shí)，在戶型方面，朝向、采光、公攤、層高、進(jìn)深……方方面面都不能忽視，如果不懂，就要果斷地問詢。

　　步驟3：合同無小事 簽訂要留心

　　誤區(qū)：準(zhǔn)備工作不足，不認(rèn)真看合同

　　終于選到中意的房子，就等著簽合同交款了，一般到這一步，購(gòu)房者就走入了不停地簽字、按手印過程，根本沒有看清合同寫什么，當(dāng)初咨詢置業(yè)經(jīng)理的各種問題也忘了個(gè)精光，這是特別要不得的。

　　誤區(qū)：簽訂現(xiàn)場(chǎng)不認(rèn)真看合同

　　華商報(bào)記者在采訪中了解到，很多購(gòu)房者在簽訂合同簽前，基本上不會(huì)去了解購(gòu)房合同中的各個(gè)條款，很多人也沒有這個(gè)意識(shí)。往往到簽訂合同時(shí)，由于手續(xù)繁雜匆匆瀏覽，簽字就完事。作為購(gòu)房者，大部分都不具備法律方面的專業(yè)知識(shí)，如果提前沒有做好充分的準(zhǔn)備工作，在簽訂合同時(shí)，就很難判斷那些條款是否合理。

　　近日，孫先生向報(bào)社反映，其花了600萬(wàn)在咸陽(yáng)世貿(mào)中心·新都匯購(gòu)買的一間商鋪，交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)商鋪與合同、沙盤、圖紙不符，沙盤上的規(guī)則商鋪如今成了窄門歪頂，內(nèi)部更像房子的閣樓，根本無法出租。孫先生多次與開發(fā)商協(xié)商要求解決，但一直沒有結(jié)果。王女士也向我們反映，其購(gòu)買的房子已經(jīng)延期半年多都沒有交房，由于之前在簽訂合同時(shí)沒有仔細(xì)斟酌相關(guān)條款，以致現(xiàn)在都不能入住，切身利益受到很大損害。

　　法律人士指出，像孫先生和王女士遇到情況是完全可以避免的。當(dāng)初在簽訂合同時(shí)，少些匆忙，多些斟酌和準(zhǔn)備，如果在合同條款里對(duì)實(shí)物和圖紙不符以及延期交樓的違約責(zé)任能夠清楚寫明，那么在索賠時(shí)就能依照合同條款依法維護(hù)自身利益。

　　正確觀點(diǎn)：仔細(xì)看合同，簽字要慎重

　　近年來關(guān)于商品房的糾紛也呈上升趨勢(shì)，而其中很多就是購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)粗心大意所留下的隱患。許多購(gòu)房者任由銷售人員填寫合同，拿過來只看看價(jià)格就馬上簽字。業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房者在看合同時(shí)，一定要堅(jiān)持使用國(guó)家認(rèn)定的商品房買賣合同的規(guī)范文本，不要使用開發(fā)商單方簽訂的合同文本。另外，購(gòu)房者對(duì)合同中的各項(xiàng)條款一定要弄清楚，特別是有關(guān)房屋面積和購(gòu)房者付款金額、付款方式等關(guān)鍵條款。在違約條款中，必須寫明如果產(chǎn)生質(zhì)量問題、面積不符問題、延期交房、配套設(shè)施不全，以及其他與合同內(nèi)容不符時(shí)的索賠辦法和賠付金額。最后，可以將雙方協(xié)商一致的條款以補(bǔ)充協(xié)議的形式在合同中表現(xiàn)出來。

　　據(jù)調(diào)查，在眾多的購(gòu)房糾紛中，延期交樓是屢見不鮮，因延期交樓而引發(fā)的違約金糾紛、違約責(zé)任的承擔(dān)、免責(zé)條款的認(rèn)定等問題，更使消費(fèi)者與開發(fā)商糾紛不斷。業(yè)內(nèi)人士指出，消費(fèi)者在買期房時(shí)一定要注意免責(zé)條款，要看清購(gòu)房合同中開發(fā)商逾期交樓時(shí)的免責(zé)條款是如何約定的。眾多的購(gòu)房糾紛中，開發(fā)商遲交樓的理由是五花八門：臺(tái)風(fēng)影響、雨季外墻無法施工、衛(wèi)生檢查、地鐵線路開挖等等。對(duì)于非專業(yè)的消費(fèi)者而言，很有可能會(huì)陷入開發(fā)商在合同中早已設(shè)定的免責(zé)合同條款當(dāng)中，使開發(fā)商有機(jī)會(huì)逃避違約責(zé)任。

　　先河國(guó)際公館銷售經(jīng)理體敏娜認(rèn)為，由于不少業(yè)主在購(gòu)房前并沒有預(yù)計(jì)到開發(fā)商延期交樓的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，對(duì)違約金條款的制定又不太了解，故常常任由開發(fā)商一拖再拖。例如，有的樓盤超過半年都無法向業(yè)主交房，而業(yè)主無法獲得賠償或是賠付很少，消費(fèi)者的權(quán)益受到損害?！百?gòu)房者在交房前一定要明確開發(fā)商延期交房的違約責(zé)任，如開發(fā)商一旦延期交房，應(yīng)按購(gòu)房者已付購(gòu)房款每日計(jì)算違約金，并約定逾期超過一定期限，開發(fā)商若還是推遲交房，購(gòu)房者有權(quán)要求應(yīng)解除合同，退還購(gòu)房者所交款項(xiàng)，并賠償相關(guān)的損失?！彪p峰錦湖銷售經(jīng)理常東提醒。

　　步驟4：收房看清門道合法維權(quán)

　　誤區(qū)：坐等收房忽略細(xì)節(jié)

　　近年來關(guān)于開發(fā)商延期交房的案例時(shí)有發(fā)生，尤其是在交房過程中出現(xiàn)的諸多矛盾與糾紛也是層出不窮，給廣大購(gòu)房者盡早收房入住帶來了諸多麻煩。對(duì)于大多數(shù)第一次交房的業(yè)主來說，怎樣才能順利收房，無憂入住的話題熱度常年不減。業(yè)內(nèi)人士建議，對(duì)于首次收房的業(yè)主門道相對(duì)較多，由于經(jīng)驗(yàn)不足必須需提前了解相關(guān)流程及注意事項(xiàng)，必要時(shí)需運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　誤區(qū)：坐等收房忽略細(xì)節(jié)

　　購(gòu)房者何女士反映，自己3年前購(gòu)買的住宅，原本去年下半年就能交房，但是因?yàn)殚_發(fā)商以種種理由推遲交房，原本今年過完年裝修結(jié)束就能入住新房的計(jì)劃，現(xiàn)在一直處于擱淺狀態(tài)，自己和家人由于擔(dān)心與開發(fā)商理論惹來麻煩，所以現(xiàn)在只能苦苦等待，況且現(xiàn)在的實(shí)際收房面積、樓層高度、小區(qū)綠化、消防設(shè)施等細(xì)節(jié)約定與購(gòu)房合同上也不相符，他們家人都苦惱不已。

　　據(jù)了解，與何女士遭遇相似的購(gòu)房者不在少數(shù)，由于開發(fā)商自身原因推遲交房時(shí)間，卻以種種理由推諉，使購(gòu)房者利益受損的事例與日俱增，而業(yè)主由于不愿意得罪開發(fā)商的心理原因，導(dǎo)致交房遇阻的情況時(shí)常發(fā)生，各種約定與購(gòu)房合同不符的諸多問題也數(shù)不勝數(shù)，業(yè)主最終也無能為力。

　　一位不愿意透露姓名的樓盤負(fù)責(zé)人認(rèn)為，當(dāng)前因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境不太景氣，開發(fā)商資金鏈頻頻收緊已不是個(gè)例，為了緩解資金壓力，開發(fā)商難免會(huì)出現(xiàn)延期交房的狀況。而不少業(yè)主抱著做“老好人”的心理，唯恐與開發(fā)商正面理論會(huì)給以后居住生活等帶來麻煩，只能忍氣吞聲，無形之中拉長(zhǎng)了早日驗(yàn)房和收房的時(shí)間。還有一些業(yè)主為了等待開發(fā)商違約賠償款不聞不問，忽略相關(guān)交房細(xì)節(jié)，像對(duì)房屋實(shí)收面積出現(xiàn)誤差等常常掉以輕心，難免碰到意想不到的問題和麻煩，建議大家最好看清門道合法維權(quán)。

　　正確觀點(diǎn)：對(duì)照合同合法維權(quán)

　　針對(duì)開發(fā)商延期交房及業(yè)主收房中常常出現(xiàn)的一些問題，陜西德倫律師事務(wù)所律師劉偉博表示，業(yè)主最好提前按照購(gòu)房合同上的約定，仔細(xì)查看《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》以及《竣工驗(yàn)收備案表》的承諾，如果出現(xiàn)與“兩書一表”上不符等內(nèi)容，購(gòu)房者最好運(yùn)用法律武器合法維權(quán)。

　　“畢竟開發(fā)商延期交房，于情于理都說不過去，更不應(yīng)該對(duì)出現(xiàn)的相關(guān)問題推諉扯皮，導(dǎo)致購(gòu)房者自身利益受損。而購(gòu)房者在收房前應(yīng)該認(rèn)真參照合同，對(duì)諸多細(xì)節(jié)問題應(yīng)仔細(xì)檢查，最好列一個(gè)清單逐一核對(duì)，切不可疏忽大意而輕易簽字確認(rèn)。”劉偉博建議，購(gòu)房者在收房前要重視不少細(xì)節(jié)問題，尤其是“兩書一表”上的相關(guān)約定，收房簽字時(shí)必須一一核對(duì)，盡量防患于未然，切不可因?yàn)榈K于情面有所顧慮，導(dǎo)致自身利益受到損害。

　　陽(yáng)光·尚苑經(jīng)適房銷售科科長(zhǎng)王力也建議，購(gòu)房者收房時(shí)需仔細(xì)核對(duì)“兩書一表”上的內(nèi)容，對(duì)合同之外增收的一些費(fèi)用，還需逐一查證，最好對(duì)各種細(xì)節(jié)多加留意；如果出現(xiàn)相關(guān)問題，購(gòu)房者應(yīng)運(yùn)用法律武器維護(hù)自身的合法權(quán)益。

　　金方圓廣場(chǎng)銷售主管劉鑫認(rèn)為，購(gòu)房者在收房前一定要明確開發(fā)商延期交房的違約責(zé)任，開發(fā)商一旦延期交房，應(yīng)按照購(gòu)房者已付房款每日計(jì)算違約金，并約定逾期超過一定期限，開發(fā)商若還是推遲交房，購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商解除合同，退還購(gòu)房者所交款項(xiàng)，并賠償相關(guān)的損失。

　　華商報(bào)記者 張曉哲 雷鳴 汶威承 王一恒