房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：地價評估及分攤

　　第十一章 地價評估及分攤

　　【本章主要內(nèi)容】

　　1．地租理論及測算

　　2．路線價法

　　3．城鎮(zhèn)基準地價評估

　　4．基準地價修正法

　　5．補地價的測算

　　6．高層建筑地價分攤

　　1．地租理論及測算

　　1.1地租的含義

　　1.2地租現(xiàn)象

　　1.3地租理論的回顧

　　1.4地租的測算

　　1.1地租的含義

　　狹義

　　指利用土地所獲得的超額報酬

　　廣義

　　指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬

　　基本含義

　　是一種純粹的剩余物

　　1.2地租現(xiàn)象

　　農(nóng)地由于肥力不同而獲得超過差地的產(chǎn)量

　　農(nóng)地由于位置離市場的距離不同而獲得的超過距離遠的土地節(jié)省的運輸費用

　　城鎮(zhèn)中位置不同的攤位，位置好的攤位比位置差的攤位帶來銷售凈收入的增加

　　1.3地租理論的回顧

　　經(jīng)濟學家 地租理論

　　威廉。配第 地租=市場價格-生產(chǎn)成本

　　理查德?？驳俾?地租=市場價格-生產(chǎn)成本-經(jīng)營利潤

　　亞當。斯密 地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤

　　詹姆斯。安德森 創(chuàng)立了級差地租論

　　大衛(wèi)。李嘉圖 地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤

　　馬爾薩斯 地租=市場價格-生產(chǎn)成本-所使用的資本×一般農(nóng)業(yè)資本利潤率

　　約翰。馮。杜能 地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤-資本利息

　　馬克思 地租可以分為級差地租、絕對地租和壟斷地租

　　地租＝市場價格－生產(chǎn)成本－平均利潤－資本利息

　　威廉。羅雪爾 地租＝土地收益－工資和利息等項目

　　伊利和莫爾豪斯 地租＝房地產(chǎn)收益－利息－折舊損耗－其它費用

　　雷利。巴洛維 地租＝總產(chǎn)值或總收益－要素成本或總成本

　　1.4地租的測算

　　地租測算公式

　　地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價格－農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－土地上投入資本的利息－農(nóng)業(yè)經(jīng)營者利潤

　　說明

　　公式中的土地上投入資本的利息，是除土地投入之外 其它投入資本的利息（不包括土地價值的資本的利息）

　　土地是在最佳用途下使用的－競標地租理論

　　土地是在最佳集約利用下使用的－馬克思級差地租Ⅱ理論

　　銷售稅費、生產(chǎn)成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除的

　　土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，每個產(chǎn)品 市場價格為P，則市場價格＝PQ

　　實際測算地租的具體方法

　　從房租中分離出地租

　　地租＝房租－房屋折舊費－維修費－管理費－投資利息－保險費－房地產(chǎn)稅－租賃費用－租賃稅費－利潤

　　由地價求出地租

　　采用市場法求出地租

　　采用類似假設(shè)開發(fā)法求出地租

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