房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：地價(jià)評估及分?jǐn)?/h1>

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　　第十一章 地價(jià)評估及分?jǐn)?/strong>

　　【本章主要內(nèi)容】

　　1．地租理論及測算

　　2．路線價(jià)法

　　3．城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估

　　4．基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　5．補(bǔ)地價(jià)的測算

　　6．高層建筑地價(jià)分?jǐn)?/p>

　　1．地租理論及測算

　　1.1地租的含義

　　1.2地租現(xiàn)象

　　1.3地租理論的回顧

　　1.4地租的測算

　　1.1地租的含義

　　狹義

　　指利用土地所獲得的超額報(bào)酬

　　廣義

　　指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬

　　基本含義

　　是一種純粹的剩余物

　　1.2地租現(xiàn)象

　　農(nóng)地由于肥力不同而獲得超過差地的產(chǎn)量

　　農(nóng)地由于位置離市場的距離不同而獲得的超過距離遠(yuǎn)的土地節(jié)省的運(yùn)輸費(fèi)用

　　城鎮(zhèn)中位置不同的攤位，位置好的攤位比位置差的攤位帶來銷售凈收入的增加

　　1.3地租理論的回顧

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家 地租理論

　　威廉。配第 地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本

　　理查德?？驳俾?地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本-經(jīng)營利潤

　　亞當(dāng)。斯密 地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤

　　詹姆斯。安德森 創(chuàng)立了級差地租論

　　大衛(wèi)。李嘉圖 地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤

　　馬爾薩斯 地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本-所使用的資本×一般農(nóng)業(yè)資本利潤率

　　約翰。馮。杜能 地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤-資本利息

　　馬克思 地租可以分為級差地租、絕對地租和壟斷地租

　　地租＝市場價(jià)格－生產(chǎn)成本－平均利潤－資本利息

　　威廉。羅雪爾 地租＝土地收益－工資和利息等項(xiàng)目

　　伊利和莫爾豪斯 地租＝房地產(chǎn)收益－利息－折舊損耗－其它費(fèi)用

　　雷利。巴洛維 地租＝總產(chǎn)值或總收益－要素成本或總成本

　　1.4地租的測算

　　地租測算公式

　　地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費(fèi)－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－土地上投入資本的利息－農(nóng)業(yè)經(jīng)營者利潤

　　說明

　　公式中的土地上投入資本的利息，是除土地投入之外 其它投入資本的利息（不包括土地價(jià)值的資本的利息）

　　土地是在最佳用途下使用的－競標(biāo)地租理論

　　土地是在最佳集約利用下使用的－馬克思級差地租Ⅱ理論

　　銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除的

　　土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，每個(gè)產(chǎn)品 市場價(jià)格為P，則市場價(jià)格＝PQ

　　實(shí)際測算地租的具體方法

　　從房租中分離出地租

　　地租＝房租－房屋折舊費(fèi)－維修費(fèi)－管理費(fèi)－投資利息－保險(xiǎn)費(fèi)－房地產(chǎn)稅－租賃費(fèi)用－租賃稅費(fèi)－利潤

　　由地價(jià)求出地租

　　采用市場法求出地租

　　采用類似假設(shè)開發(fā)法求出地租

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發(fā)布：2007-07-13 09:53    編輯：泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]

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