2015房地產(chǎn)估價師講義案例與分析：房地產(chǎn)強制拍賣估價

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)強制拍賣估價

　　房地產(chǎn)強制拍賣估價是為相關部門確定拍賣保留價提供服務，這里所說的拍賣特指強制處分的拍賣。以拍賣方式對房地產(chǎn)進行處分，是一種特殊的交易方式，在強制處分、清償、司法執(zhí)行房地產(chǎn)的交易中較為常見。

　　一、房地產(chǎn)拍賣的相關法律規(guī)定

　　房地產(chǎn)拍賣適用法律法規(guī)主要有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國拍賣法》、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。”第五十條規(guī)定：“設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。”第五十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。”

　　《擔保法》第三十三條規(guī)定：“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押物。”第五十三條規(guī)定：“債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”第五十五條規(guī)定：“城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權抵押的，在實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。”第五十六條規(guī)定：“拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人有優(yōu)先受償權。”

　　《拍賣法》第三條規(guī)定：“拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權利轉(zhuǎn)讓給最高應價者的買賣方式。”第六條規(guī)定：“拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)權利。”第五十六條規(guī)定：“委托人，買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣成交價5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費用；未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費用。”

　　《拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第四條規(guī)定：“對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應當委托具有相應資質(zhì)的評估機構進行價格評估。對于財產(chǎn)價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”第八條規(guī)定：“拍賣應確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，在行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。”

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