2015年房地產(chǎn)估價師《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義13

　　2.投資機會選擇與決策分析

　　2.1 投資機會選擇

　　2.2 投資決策分析

　　2.1 投資機會選擇

　　投資設想

　　尋找和篩選投資機會

　　細化投資設想

　　對篩選出的投資機會進一步分析比較，并最終將期投資設想落實到一個具體的地塊上，進一步分析其客觀條件是否具體，通過與各方的接觸，提出一個初步的開發(fā)投資方案

　　2.2 投資決策分析

　　市場分析

　　主要分析市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格和租金水平

　　項目財務評價

　　根據(jù)市場分析的結果以及相關的項目資本結構設計，就項目的經(jīng)營收入、成本費用與盈利能力進行分析評價

　　投資決策

　　結合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、公司財務狀況以及項目財務評價的結果，就是否進行本項目的投資開發(fā)做出決策

　　3.前期工作

　　3.1 獲取土地

　　3.2 確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可

　　3.3 建設工程招標

　　3.4 開工申請與審批

　　3.5 前期工作的其它環(huán)節(jié)

　　3.1 獲取土地

　　3.1.1 土地儲備及土地一級開發(fā)

　　3.1.1.1 土地儲備的概念

　　3.1.1.2 土地儲備的管理體制

　　3.1.1.3 土地儲備的范圍

　　3.1.1.3 土地儲備的供應

　　3.1.1.5 土地一級開發(fā)的概念

　　3.1.1.6 土地一級開發(fā)的兩種模式比較

　　3.1.1.7 土地儲備開發(fā)成本

　　3.1.2 獲取土地的途徑

　　3.1.2.1 出讓

　　3.1.2.2 劃撥

　　3.1.2.3 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權轉讓

　　3.1.2.4 與當前土地使用權擁有者合作

　　3.1.1.1 土地儲備的概念

　　概念

　　是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調控土地市場、促進土地資源合理利用的目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為

　　新舊兩種制度圖解

　　3.1.1.2 土地儲備的管理體制

　　土地儲備實行計劃管理－由政府制定

　　年初與末土地儲備規(guī)模

　　年度前期開發(fā)規(guī)模（收）

　　年度供應規(guī)模（出）

　　3.1.1.3 土地儲備的范圍

　　依法收回的國有土地

　　收購的土地

　　行使優(yōu)先購買權取得的土地

　　已辦理農(nóng)地轉用和土地征收批準手續(xù)的土地

　　其他依法取得的土地

　　3.1.1.4 土地儲備的供應

　　儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納入當?shù)赝恋毓媱?，由國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地

　　3.1.1.5 土地一級開發(fā)的概念

　　是由政府或其愛權委托的企業(yè)進行土地征收、拆遷、土地平整，進行地上、地下市政基礎設施和社會公共配套建設，使土地達到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建設條件

　　3.1.1.6 土地一級開發(fā)的兩種模式比較

　　模式 主體籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、土地征收、拆遷及大市政建設等手續(xù)的辦理及組織實施 具體實施 開發(fā)企業(yè)的管理費

　　政府土地儲備機構負責實施并委托開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理 土地儲備機構 通過公開招標方式選擇開發(fā)企業(yè) 不高于土地儲備開發(fā)成本的2%

　　政府土地儲備機構授權開發(fā)企業(yè)負責實施 開發(fā)企業(yè) 招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%

　　3.1.1.7 土地儲備開發(fā)成本

　　①征收、拆遷補償費及有關稅費

　?、谑召?、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用

　?、凼姓A設施建設有關費用

　?、苷袠?、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用

　?、葙J款利息

　?、尥恋貎溟_發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理費用、不可預見費等

　　3.1.2.1 出讓

　　方式

　　招標

　　拍賣

　　掛牌

　　協(xié)議

　　規(guī)定

　　工業(yè)（包括倉儲用地，但不包括采礦用地）商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標掛的方式出讓

　　不適合采用招拍掛的，才允許以協(xié)議方式出讓

　　3.1.2.2 劃撥

　　劃撥范圍詳見《房地產(chǎn)基本制度與政策》內(nèi)容

　　經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設用地目前采用劃撥方式供應

　　經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設用地，也逐步開始采用以未來住宅租售價格為標的的公開招標方式

　　3.1.2.3 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權轉讓

　　原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，因企業(yè)改制或兼并收購等行為導致產(chǎn)權變更時，需辦理土地使用權出讓手續(xù)

　　方式

　　出讓－協(xié)議出讓

　　租賃

　　作價入股或授權經(jīng)營

　　3.1.2.4 與當前土地使用權擁有者合作

　　土地轉讓

　　公司入股

　　并購

　　合伙

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