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2015房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)資料:房地產(chǎn)權(quán)益因素
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擁有一宗房地產(chǎn),實(shí)際上就擁有了一定范圍內(nèi)的空間。但擁有者在該空間范圍內(nèi)并不能隨心所欲地利用,而要受到許多方面的限制。這些限制除了來(lái)自建筑技術(shù)(包括建筑施工技術(shù)、建筑材料性能)及擁有者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,還有一些其他限制(以下均是指這類限制)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是構(gòu)成環(huán)境的重要因素,其利用不是孤立的,存在“外部性”,會(huì)影響周圍和社會(huì)公眾的利益。一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度,對(duì)其價(jià)值有很大的影響。進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià),應(yīng)調(diào)查房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內(nèi)容和程度,只有這樣才能評(píng)估出正確的價(jià)值。對(duì)房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個(gè)方面:①房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制;②房地產(chǎn)使用管制;③相鄰關(guān)系的限制。
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)利及其行使的限制
擁有的房地產(chǎn)權(quán)利是所有權(quán)還是使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán),以及這些權(quán)利是否完整、清晰等,價(jià)值會(huì)有很大的差異。以地役權(quán)為例,對(duì)供役地而言,是他人在該土地上享有的一種有限的使用權(quán),字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時(shí),土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失,在這種情況下,地役權(quán)的存在會(huì)降低供役地的價(jià)值。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)使用管制
世界上幾乎所有的國(guó)家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)利用特別是土地利用,都有或多或少的限制。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō),有意義的使用管制主要是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,以及城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。
?。ㄈ┫噜応P(guān)系的限制
相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣,相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。特別是從義務(wù)方面來(lái)看,相鄰關(guān)系是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制,因此相鄰關(guān)系的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響。
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