2015房估理論與方法要點(diǎn)：后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　為了預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)各項(xiàng)必要支出發(fā)生的時(shí)間及金額，便于進(jìn)行折現(xiàn)或測(cè)算投資利息，首先需要預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期）。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即估價(jià)時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。

　　建設(shè)期的起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設(shè)期又可分為前期和建造期。

　　經(jīng)營(yíng)期可根據(jù)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式而具體化。由于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式有銷(xiāo)售、出租和營(yíng)業(yè)，所以經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷(xiāo)售期（針對(duì)銷(xiāo)售這種情況）和運(yùn)營(yíng)期（針對(duì)出租和營(yíng)業(yè)兩種情況）。銷(xiāo)售期是自開(kāi)始銷(xiāo)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。在有預(yù)售的情況下，銷(xiāo)售期與建設(shè)期有重疊。在有延遲銷(xiāo)售的情況下，銷(xiāo)售期與運(yùn)營(yíng)期有重疊。運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。

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