房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點：房地產(chǎn)的抵押

　　房地產(chǎn)估價的首要原則是合法原則，估價時首先必須界定委估房地產(chǎn)可否設定抵押，界定時可從以下兩方面把握：

　　1、農民集體所有的土地使用權及其建筑物能否設定抵押《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱《擔保法》）第37第第2款規(guī)定，耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權不得抵押，但《擔保法》第34條第五項和第36條第3款規(guī)定的兩種情形除外。第34條第五項規(guī)定，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押；第36條第3款規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”由此可見，集體房地產(chǎn)依法抵押有兩種情形：一是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權連同廠房等建筑物的同時抵押；二是依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權的抵押。

　　2、委估對象是否屬于不可抵押的特殊房地產(chǎn)在明確集體房地產(chǎn)可依法抵押的上述兩種情形的前提下，評估人員在評估具體某一集體房地產(chǎn)時還應考慮委估對象是否屬于以下不可抵押的特殊房地產(chǎn)。

　　《城市房地產(chǎn)抵押管理法》規(guī)定了六種不可設定抵押的房地產(chǎn)，包括①權屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義|的其他建筑物；④依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤依法查封、扣押、監(jiān)督或者其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。從規(guī)定中可以看到，不可設定抵押的房地產(chǎn)或是不能依法實現(xiàn)權屬轉移的，或是屬于公共福利事業(yè)之用的，或是屬于文物等有紀念意義的。

　　在集體房地產(chǎn)的抵押中也同樣存在不可抵押處分的房地產(chǎn)，如權屬有爭議的，列入文物保護的，有重要紀念意義的，依法公告列入拆遷范圍的，依法查封、扣押、監(jiān)管或者是其他形式限制的，及其他依法不得抵押的房地產(chǎn)等。雖然《城市房地產(chǎn)抵押管理法》規(guī)定的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上的房地產(chǎn)抵押活動，城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地上的房地產(chǎn)抵押活動參照執(zhí)行，筆者以為，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內的土地使用權若屬于上述六種情形之一，也應作同樣的排除，不得設立抵押；若承包的土地使用權依法被查封、扣押、監(jiān)管或者其他形式限制的，也不得設立抵押。否則，即使設立了抵押，因不能實現(xiàn)房地產(chǎn)權屬的轉移而無法作抵押處分，最終抵押權人的利益得不到保證。

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