2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：成交價(jià)格

　　6．房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值種類

　　6.1價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值

　　6.2成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值

　　6.3市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值

　　6.4原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值

　　6.5 買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值

　　6.6 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格

　　6.7 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格

　　6.8 現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格

　　6.9 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)

　　6.10 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格

　　6.11土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格

　　6.12總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)

　　6.13起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)

　　6.14評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)

　　6.1價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值

　?。?jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值分類

　　概念

　　廣義的價(jià)值分為使用價(jià)值和交換價(jià)值

　　使用價(jià)值是指物品能滿足人們某種需要的效用

　　交換價(jià)值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量

　　在房地產(chǎn)估價(jià)中所講的價(jià)值是指交換價(jià)值

　　關(guān)系

　　使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒(méi)有使用價(jià)值就一定沒(méi)有交換價(jià)值

　　沒(méi)有交換價(jià)值不一定沒(méi)有使用價(jià)值，如空氣

　　房地產(chǎn)既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值

　　6.2成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值

　　6.2.1成交價(jià)格

　　6.2.2市場(chǎng)價(jià)格

　　6.2.3理論價(jià)格

　　6.2.4評(píng)估價(jià)值

　　6.2.1成交價(jià)格

　　成交價(jià)格

　　指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易價(jià)格

　　是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí)

　　是一個(gè)個(gè)別價(jià)格

　　賣價(jià)

　　也稱供給價(jià)格，是站在賣者的角度，賣者在出售房地產(chǎn)時(shí)愿意接受的價(jià)格，是一種心理價(jià)格

　　買價(jià)

　　也稱為需求價(jià)格，是站在買者的角度，買者購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)愿意支付的價(jià)格，是一種心理價(jià)格

　　【難點(diǎn)】最低賣價(jià)、最高買價(jià)、成交價(jià)之間的關(guān)系

　　交易實(shí)現(xiàn)的條件－當(dāng)最高買價(jià)高于或等于最低賣價(jià)

　　最高買價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣價(jià)

　　最高買價(jià)與最低賣價(jià)之間的區(qū)間構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間

　　實(shí)際成交價(jià)格落在區(qū)間的某個(gè)位置取決于

　　該種房地產(chǎn)是處于買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)

　　買賣雙方相對(duì)的議價(jià)能力

　　【重點(diǎn)】買方市場(chǎng)與賣方市場(chǎng)

　　買方市場(chǎng)

　　供大于求，相對(duì)過(guò)剩，買方掌握主動(dòng)權(quán)

　　成交價(jià)會(huì)偏向最低賣價(jià)

　　賣方市場(chǎng)

　　求大于供，相對(duì)短缺，賣方掌握主動(dòng)權(quán)

　　成交價(jià)會(huì)偏向最高買價(jià)

　　05～07年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的賣方市場(chǎng)

　　【重點(diǎn)】正常成交價(jià)格

　　概念

　　是指交易雙方在公開市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受諸如壟斷或強(qiáng)近交易、對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情不了解等不良因素的影響

　　條件（7個(gè)）

　　公開市場(chǎng)

　　交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性

　　眾多的買者和賣者

　　買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿

　　理性用自私的經(jīng)濟(jì)行為（經(jīng)濟(jì)人假定）

　　買者和賣者都具有完全信息

　　有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

　　【重點(diǎn)】按土地出讓方式劃分的成交價(jià)格

　　招標(biāo)成交價(jià)－可實(shí)現(xiàn)高地價(jià)

　　拍賣成交價(jià)－最能抬高地價(jià)

　　掛牌成交價(jià)

　　協(xié)議成交價(jià)－一般會(huì)降低地價(jià)

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