2015年房地產估價師《理論與方法》：市場價格

　　6.2.2市場價格

　　市場價格是某種房地產在市場上的一般、平均價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果（平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）

　　市場價格與成交價格的異同

　　市場價格是成交價格（已經發(fā)生的），但不是個別的具體的價格，而是一種類型的平均價格

　　6.2.3理論價格

　　是在經濟學假設的經濟人的行為和預期是理性，或者真實需求與供給相等的條件下形成的價格

　　可以用價值、內在價值、自然價值、自然價格等表示

　　【辯析】市場價格和理論價格

　　市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格

　　理論價格是一種完美狀態(tài)下的價格，則市場價格是一種長期正常狀態(tài)下的平均價格

　　正常情況下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動

　　但在投機需求帶領或非理性預期下，市場價格可能會較長時間脫離理論價格

　　【辨析】成交價格、市場價格與理論價格的關系

　　一般地說，成交價格圍繞著市場價格上下波動，市場價格又圍繞著理論價格上下波動

　　個體價格－類型平均價格－理想狀態(tài)下價格

　　房地產估價是評估房地產的市場價格

　　6.2.4評估價值

　　評估價值是指估價師通過估價活動而得出的估價對象的價值

　　根據(jù)不同的評估方法，評估價值有不同的稱謂

　　市場法－比準價格

　　成本法－積算價格

　　收益法－收益價格

　　評估價值不是事實，但有可能成為成交價格

　　一個良好的評估價值＝正常成交價格＝市場價格

　　同一宗房地產，不同的估價師評估出的價值一般不同，但彼此之間的差異會在合理的誤差范圍內

　　【辯析】比準價格、積算價格、收益價格

　　表現(xiàn)

　　收益法測算出的傾向于最高買價，趨向于理論價格

　　成本法測算出的傾向于最低賣價

　　市場法測算出的傾向于成交價格，趨向于市場價格

　　正常市場情況下三種價格之間的關系

　　比準價格與收益價格基本一致

　　房地產泡沫情況下

　　比準價格大大高于收益價格

　　租金售價比

　　市場不景氣情況下

　　積算價格大大高于比準價格或收益價格

　　【2006年真題】

　　下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是（ 　）。

　　A．在房地產市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時， 積算價格低于收益價格

　　B．在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格

　　C．在房地產市場不景氣時，積算價格（未扣除經濟折舊）大大高于比準價格或收益價格

　　D．比準價格傾向于成交價格， 積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

　　【答案】C

　　【解析】A正常市場狀態(tài)下，比準價格與收益價格基本一致

　　B市場存在泡沫時，比準價格大于收益價格

　　D收益法測算出的傾向于最高買價，成本法測算出的傾向于最低賣價，市場法測算出的傾向于成交價格

　　【2005年真題】

　　當用成本法求得的價值大大高于用市場法或 收益法求得的價值時，說明房地產市場不景氣。（ 　）

　　【答案】√

　　【解析】積算價格大大高于比準價格或收益價格，說明市場不景氣

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