2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：市場(chǎng)價(jià)格

　　6.2.2市場(chǎng)價(jià)格

　　市場(chǎng)價(jià)格是某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果（平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）

　　市場(chǎng)價(jià)格與成交價(jià)格的異同

　　市場(chǎng)價(jià)格是成交價(jià)格（已經(jīng)發(fā)生的），但不是個(gè)別的具體的價(jià)格，而是一種類型的平均價(jià)格

　　6.2.3理論價(jià)格

　　是在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的經(jīng)濟(jì)人的行為和預(yù)期是理性，或者真實(shí)需求與供給相等的條件下形成的價(jià)格

　　可以用價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、自然價(jià)格等表示

　　【辯析】市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格

　　市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格

　　理論價(jià)格是一種完美狀態(tài)下的價(jià)格，則市場(chǎng)價(jià)格是一種長(zhǎng)期正常狀態(tài)下的平均價(jià)格

　　正常情況下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格上下波動(dòng)

　　但在投機(jī)需求帶領(lǐng)或非理性預(yù)期下，市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)較長(zhǎng)時(shí)間脫離理論價(jià)格

　　【辨析】成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格與理論價(jià)格的關(guān)系

　　一般地說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格上下波動(dòng)

　　個(gè)體價(jià)格－類型平均價(jià)格－理想狀態(tài)下價(jià)格

　　房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

　　6.2.4評(píng)估價(jià)值

　　評(píng)估價(jià)值是指估價(jià)師通過(guò)估價(jià)活動(dòng)而得出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值

　　根據(jù)不同的評(píng)估方法，評(píng)估價(jià)值有不同的稱謂

　　市場(chǎng)法－比準(zhǔn)價(jià)格

　　成本法－積算價(jià)格

　　收益法－收益價(jià)格

　　評(píng)估價(jià)值不是事實(shí)，但有可能成為成交價(jià)格

　　一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值＝正常成交價(jià)格＝市場(chǎng)價(jià)格

　　同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)師評(píng)估出的價(jià)值一般不同，但彼此之間的差異會(huì)在合理的誤差范圍內(nèi)

　　【辯析】比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格、收益價(jià)格

　　表現(xiàn)

　　收益法測(cè)算出的傾向于最高買價(jià)，趨向于理論價(jià)格

　　成本法測(cè)算出的傾向于最低賣價(jià)

　　市場(chǎng)法測(cè)算出的傾向于成交價(jià)格，趨向于市場(chǎng)價(jià)格

　　正常市場(chǎng)情況下三種價(jià)格之間的關(guān)系

　　比準(zhǔn)價(jià)格與收益價(jià)格基本一致

　　房地產(chǎn)泡沫情況下

　　比準(zhǔn)價(jià)格大大高于收益價(jià)格

　　租金售價(jià)比

　　市場(chǎng)不景氣情況下

　　積算價(jià)格大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格

　　【2006年真題】

　　下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是（ 　）。

　　A．在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)， 積算價(jià)格低于收益價(jià)格

　　B．在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格

　　C．在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格

　　D．比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格， 積算價(jià)格傾向于最低買價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣價(jià)

　　【答案】C

　　【解析】A正常市場(chǎng)狀態(tài)下，比準(zhǔn)價(jià)格與收益價(jià)格基本一致

　　B市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，比準(zhǔn)價(jià)格大于收益價(jià)格

　　D收益法測(cè)算出的傾向于最高買價(jià)，成本法測(cè)算出的傾向于最低賣價(jià)，市場(chǎng)法測(cè)算出的傾向于成交價(jià)格

　　【2005年真題】

　　當(dāng)用成本法求得的價(jià)值大大高于用市場(chǎng)法或 收益法求得的價(jià)值時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。（ 　）

　　【答案】√

　　【解析】積算價(jià)格大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格，說(shuō)明市場(chǎng)不景氣

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