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2015房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)分析:長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件
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三、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件
長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格在過去至現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷,借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來推測(cè)未來,通過對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律,并假定其過去形成的趨勢(shì)在未來繼續(xù)存在。因此,長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn),估價(jià)需要具備的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)過去至現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料,并且要求所擁有的歷史價(jià)格資料真實(shí)、可靠。擁有越長(zhǎng)時(shí)期、越真實(shí)的歷史價(jià)格資料,作出的推測(cè)、判斷就會(huì)越準(zhǔn)確、可信,因?yàn)殚L(zhǎng)期趨勢(shì)可以消除房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng)。
四、長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的操作步驟
運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟:①搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料,并進(jìn)行檢查、鑒別,以保證其真實(shí)、可靠;②整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料,將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)(如為單價(jià),土地還有樓面地價(jià)。化為同一標(biāo)準(zhǔn)的方法與市場(chǎng)法中“建立比較基準(zhǔn)”的方法相同),并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列,畫出時(shí)間序列圖;③觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列,根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法,找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律,得出一定的模式(或數(shù)學(xué)模型);④以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。下面分節(jié)進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹。
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