2015房地產估價師資料：市場法適用的估價對象和條件

　　三、市場法適用的估價對象和條件

　　（一）市場法適用的估價對象

　　市場法適用的估價對象是同種類型的數(shù)量較多且經常發(fā)生交易的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅，由于數(shù)量較多、可比性較好，最適用市場法估價，相對而言也是最容易、最簡單的一種房地產估價。②寫字樓。③商鋪。④標準廠房。⑤房地產開發(fā)用地。

　　下列房地產難以采用市場法估價：①數(shù)量很少的房地產，例如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；②很少發(fā)生交易的房地產，例如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等；③可比性很差的房地產，例如在建工程等。

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　　市場法估價需要具備的條件是在估價時點的近期有較多的類似房地產的交易。房地產市場不夠發(fā)育或者類似房地產的交易較少的地區(qū)，就難以采用市場法估價。房地產市場在總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不適用。例如，可能由于某些原因導致在一段較長的時期內很少發(fā)生房地產交易。

　　值得指出的是，以下情況不能成為不采用市場法估價的理由：在估價對象所在地實際上存在著較多的類似房地產的交易，而由于估價機構和估價師沒有勤勉盡責地去搜集交易實例，造成不能采用市場法估價。

　　另外，運用市場法估價需要把類似房地產的各種實際交易情況，例如急于出售或急于購買等造成的可能是不正常的成交價格，修正為正常市場價格；需要把類似房地產在其成交日期時的價格，調整為在估價時點時的價格；需要把類似房地產在其自身房地產狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。即運用市場法估價需要消除以下三個方面的不同所造成的類似房地產的成交價格與估價對象房地產的客觀合理價值的差異：①實際交易情況與正常交易情況的不同；②成交日期與估價時點的不同（本質上是這兩個時間上的房地產市場狀況不同）；③可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況的不同。上述這些對類似房地產成交價格進行的修正和調整，分別簡稱為交易情況修正、市場狀況調整、房地產狀況調整。在進行這些修正和調整時，應盡量分解各種房地產價格影響因素，并盡量采用定量分析來量化這些因素對類似房地產成交價格的影響程度。但由于許多因素對類似房地產成交價格的影響程度無法采用定量分析予以量化，主要是估價師以其扎實的估價理論知識、豐富的估價實踐經驗以及對估價對象或類似房地產所在地的房地產市場行情、交易習慣等的深入調查了解作出相關判斷。因此，如果估價師沒有扎實的估價理論知識、豐富的估價實踐經驗，對估價對象或類似房地產所在地的房地產市場行情和交易習慣等不夠熟悉，則難以運用市場法得出客觀合理的估價對象價值。

　　還需要說明的是，市場法求得的價值有時并不一定合理、真實，因為在市場參與者群體非理性的情況下，房地產價值也可能被市場高估或低估，造成房地產市場價格偏離了房地產本身的價值。

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　　市場法中比較分析的原理和方法，也可以用于房地產市場租金及收益法、成本法、假設開發(fā)法中經營收入、運營費用、空置率、入住率、報酬率、資本化率、收益乘數(shù)、重新購建價格、房地產價格各個構成部分（如土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、開發(fā)利潤等）、經營收入、運營費用、空置率、入住率、報酬率、資本化率、收益乘數(shù)、開發(fā)完成后的房地產價值、開發(fā)經營期等的求取。

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