2015房地產估價師《理論與方法》總結：收益法及其運用

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　　第八章收益法及其運用

　　第七節(jié) 投資組合技術和剩余技術

　　在收益法中，可以從房地產的物理構成（土地與建筑物）或資金構成（抵押貸款與自有資金）中求出各個構成部分的報酬率和資本化率，或者將其報酬率和資本化率運用到各個構成部分上以測算其價值。

　　一、投資組合技術

　　投資組合技術（band of investment technique）主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。

　　（一）土地與建筑物的組合

　　運用直接資本化法估價，由于估價對象不同，例如評估的是房地價值還是土地價值或建筑物價值，采用的資本化率應有所不同。相應的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。

　　綜合資本化率是求取房地價值時應當采用的資本化率。這時對應的凈收益應是建筑物及其占用范圍內的土地共同產生的凈收益。也就是說，在評估土地與建筑物綜合體的價值時，應采用建筑物及其占用范圍內的土地共同產生的凈收益，同時應選用綜合資本化率將其資本化。如果選用的不是綜合資本化率，則求出的就不是土地與建筑物綜合體的價值。

　　土地資本化率是求取土地價值時應當采用的資本化率。這時對應的凈收益應是土地產生的凈收益（即僅歸屬于土地的凈收益），不包含建筑物帶來的凈收益。如果在求取土地價值時選用的不是土地資本化率，即使得出了一個結果，這個結果也不能說是土地價值。

　　建筑物資本化率是求取建筑物價值時應當采用的資本化率。這時對應的凈收益應是建筑物產生的凈收益（即僅歸屬于建筑物的凈收益），不包含土地帶來的凈收益。如果在求取建筑物價值時選用的不是建筑物資本化率，則求出的就不是建筑物價值。

　　綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。如果能從可比實例房地產中求出其中兩種資本化率，便可以利用下列公式求出另外一種資本化率：

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發(fā)布：2007-07-13 10:06 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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