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2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》總結(jié):收益法及其運(yùn)用
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第八章 收益法及其運(yùn)用
第七節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)
在收益法中,可以從房地產(chǎn)的物理構(gòu)成(土地與建筑物)或資金構(gòu)成(抵押貸款與自有資金)中求出各個(gè)構(gòu)成部分的報(bào)酬率和資本化率,或者將其報(bào)酬率和資本化率運(yùn)用到各個(gè)構(gòu)成部分上以測(cè)算其價(jià)值。
一、投資組合技術(shù)
投資組合技術(shù)(band of investment technique)主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。
?。ㄒ唬┩恋嘏c建筑物的組合
運(yùn)用直接資本化法估價(jià),由于估價(jià)對(duì)象不同,例如評(píng)估的是房地價(jià)值還是土地價(jià)值或建筑物價(jià)值,采用的資本化率應(yīng)有所不同。相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。
綜合資本化率是求取房地價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)采用的資本化率。這時(shí)對(duì)應(yīng)的凈收益應(yīng)是建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地共同產(chǎn)生的凈收益。也就是說(shuō),在評(píng)估土地與建筑物綜合體的價(jià)值時(shí),應(yīng)采用建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地共同產(chǎn)生的凈收益,同時(shí)應(yīng)選用綜合資本化率將其資本化。如果選用的不是綜合資本化率,則求出的就不是土地與建筑物綜合體的價(jià)值。
土地資本化率是求取土地價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)采用的資本化率。這時(shí)對(duì)應(yīng)的凈收益應(yīng)是土地產(chǎn)生的凈收益(即僅歸屬于土地的凈收益),不包含建筑物帶來(lái)的凈收益。如果在求取土地價(jià)值時(shí)選用的不是土地資本化率,即使得出了一個(gè)結(jié)果,這個(gè)結(jié)果也不能說(shuō)是土地價(jià)值。
建筑物資本化率是求取建筑物價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)采用的資本化率。這時(shí)對(duì)應(yīng)的凈收益應(yīng)是建筑物產(chǎn)生的凈收益(即僅歸屬于建筑物的凈收益),不包含土地帶來(lái)的凈收益。如果在求取建筑物價(jià)值時(shí)選用的不是建筑物資本化率,則求出的就不是建筑物價(jià)值。
綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴(yán)格區(qū)分,但又是相互聯(lián)系的。如果能從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出其中兩種資本化率,便可以利用下列公式求出另外一種資本化率:
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