監(jiān)理公司管理系統(tǒng) | 工程企業(yè)管理系統(tǒng) | OA系統(tǒng) | ERP系統(tǒng) | 造價(jià)咨詢(xún)管理系統(tǒng) | 工程設(shè)計(jì)管理系統(tǒng) | 簽約案例 | 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 | 在線(xiàn)試用 | 手機(jī)APP | 產(chǎn)品資料
X 關(guān)閉

2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》總結(jié):收益法及其運(yùn)用

申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢(xún)電話(huà):400-8352-114

  第八章 收益法及其運(yùn)用

  第七節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)

  在收益法中,可以從房地產(chǎn)的物理構(gòu)成(土地與建筑物)或資金構(gòu)成(抵押貸款與自有資金)中求出各個(gè)構(gòu)成部分的報(bào)酬率和資本化率,或者將其報(bào)酬率和資本化率運(yùn)用到各個(gè)構(gòu)成部分上以測(cè)算其價(jià)值。

  一、投資組合技術(shù)

  投資組合技術(shù)(band of investment technique)主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。

 ?。ㄒ唬┩恋嘏c建筑物的組合

  運(yùn)用直接資本化法估價(jià),由于估價(jià)對(duì)象不同,例如評(píng)估的是房地價(jià)值還是土地價(jià)值或建筑物價(jià)值,采用的資本化率應(yīng)有所不同。相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。

  綜合資本化率是求取房地價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)采用的資本化率。這時(shí)對(duì)應(yīng)的凈收益應(yīng)是建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地共同產(chǎn)生的凈收益。也就是說(shuō),在評(píng)估土地與建筑物綜合體的價(jià)值時(shí),應(yīng)采用建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地共同產(chǎn)生的凈收益,同時(shí)應(yīng)選用綜合資本化率將其資本化。如果選用的不是綜合資本化率,則求出的就不是土地與建筑物綜合體的價(jià)值。

  土地資本化率是求取土地價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)采用的資本化率。這時(shí)對(duì)應(yīng)的凈收益應(yīng)是土地產(chǎn)生的凈收益(即僅歸屬于土地的凈收益),不包含建筑物帶來(lái)的凈收益。如果在求取土地價(jià)值時(shí)選用的不是土地資本化率,即使得出了一個(gè)結(jié)果,這個(gè)結(jié)果也不能說(shuō)是土地價(jià)值。

  建筑物資本化率是求取建筑物價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)采用的資本化率。這時(shí)對(duì)應(yīng)的凈收益應(yīng)是建筑物產(chǎn)生的凈收益(即僅歸屬于建筑物的凈收益),不包含土地帶來(lái)的凈收益。如果在求取建筑物價(jià)值時(shí)選用的不是建筑物資本化率,則求出的就不是建筑物價(jià)值。

  綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴(yán)格區(qū)分,但又是相互聯(lián)系的。如果能從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出其中兩種資本化率,便可以利用下列公式求出另外一種資本化率:

泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)整理

  更多推薦:

  ·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間公布

  ·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)火爆熱招

  ·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師教材變化 >>

  ·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)課程開(kāi)通

發(fā)布:2007-07-13 10:06    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁(yè)]    [關(guān)閉]
相關(guān)文章:
相關(guān)系統(tǒng)
聯(lián)系方式

成都公司:成都市成華區(qū)建設(shè)南路160號(hào)1層9號(hào)

重慶公司:重慶市江北區(qū)紅旗河溝華創(chuàng)商務(wù)大廈18樓

咨詢(xún):400-8352-114

加微信,免費(fèi)獲取試用系統(tǒng)

QQ在線(xiàn)咨詢(xún)